Leitsatz
Bei der Geltendmachung von Sachmängeln genügt es, wenn der Mieter konkrete Tatsachen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Es reicht aus, wenn der mangelhafte Zustand hinreichend genau beschrieben wird. Der Mieter muss weder zur Ursache der Mängel noch zum Ausmaß der Beeinträchtigung oder zur Höhe der Minderung etwas ausführen.
(Leitsatz der Redaktion)
Normenkette
GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 544; BGB § 536
Kommentar
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über eine in Berlin gelegene Wohnung. Der Vermieter hat das Mietverhältnis im Mai 2010 wegen Zahlungsverzugs gekündigt und den Mieter auf Zahlung rückständiger Miete sowie auf Räumung und Herausgabe der Mietsache in Anspruch genommen. Gegen die Klage hat der Mieter eingewandt, dass die Miete wegen diverser Mängel gemindert gewesen sei. Das Landgericht hat die vom Mieter angebotenen Beweise nicht erhoben, weil es den Vortrag des Mieters zu den einzelnen Mängeln für unsubstantiiert erachtet hat. Folgerichtig wurde der Mieter antragsgemäß zur Zahlung des überwiegenden Teils der Mietrückstände sowie zur Räumung verurteilt. Die vom Mieter beantragte Zulassung der Revision hat das Landgericht abgelehnt. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde des Mieters, mit der dieser rügt, dass das Landgericht zu Unrecht von einer Beweiserhebung abgesehen habe.
Das Rechtsmittel hatte Erfolg: Die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht unterliegt der Beschwerde (§ 544 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Unter anderem kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde geltend gemacht werden, dass das Berufungsgericht den Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. In einem solchen Fall kann das Revisionsgericht in dem der Beschwerde stattgebenden Beschluss das angefochtene Urteil aufheben und den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverweisen (§ 544 Abs. 7 ZPO). Die Zurückverweisung kann dabei an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts erfolgen (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO).
Von dieser Möglichkeit hat der BGH Gebrauch gemacht. Zur Begründung führt er aus, das Berufungsgericht habe die "Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den entscheidungserheblichen Sachvortrag des Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben".
Zur Sache führt der BGH aus, dass der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen konkrete Tatsachen vortragen muss, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist.
Mangel ist hinreichend genau zu beschreiben
Es genügt, wenn der mangelhafte Zustand hinreichend genau beschrieben wird. Die Angabe weiterer Einzelheiten ist i.d.R. entbehrlich. Insbesondere muss der Mieter weder zur Ursache der Mängel noch zum Ausmaß der Beeinträchtigung oder zur Höhe der Minderung etwas ausführen. Vielmehr sind diese Einzelheiten vom Gericht – gegebenenfalls nach Durchführung einer Beweisaufnahme – zu ermitteln.
Hier ging es um folgende Mängel:
1 Fehlerhaft verlegter Badewannenabfluss
Der Mieter hat vorgetragen, der Abfluss der Badewanne sei offen im Fliesenboden verlegt; dies habe zur Folge, dass nach Benutzung des Badezimmers unangenehme Fäkalgerüche entstehen.
Das Berufungsgericht hat diesen Vortrag nicht für ausreichend erachtet. Zum einen sei unklar, welcher Zusammenhang zwischen der Verlegung des Badewannenabflusses und den Gerüchen bestehe. Zum anderen habe der Mieter zur Häufigkeit und Intensität der Gerüche etwas ausführen müssen.
Der BGH führt hierzu aus, dass der Vortrag des Mieters hinreichend substantiiert ist; alle weiteren Einzelheiten seien durch die Beweisaufnahme zu klären.
2 Zuleitungsrohr zum WC
Hier hat der Mieter ausgeführt, dass das Wasserzuleitungsrohr zum WC "durchgerostet und undicht" sei.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts hätte der Mieter den Umfang des Rostbefalls und das Maß der Undichtigkeit im Einzelnen beschreiben müssen.
Auch dies wird vom BGH beanstandet. Die Ausführungen des Mieters zum Mangel seien ausreichend.
3 Funktionsunfähiger Heizkörper
Der Mieter hat hierzu vorgetragen, dass der in der Küche befindliche Heizkörper nicht funktioniere.
Das Berufungsgericht fordert insoweit präzise Angaben über die Art der Fehlfunktion. Außerdem habe der Mieter unter Vorlage eines Protokolls darlegen müssen, welche Temperaturen innerhalb welcher Zeit gemessen worden sind.
Nach Ansicht des BGH ergibt sich aus dem Vortrag des Mieters mit hinreichender Deutlichkeit, dass der Heizkörper keine Wärme abgibt; dies reiche aus.
4 Gartennutzung
Nach dem Vortrag des Mieters wurde ihm die Nutzung des Gartens vom Vermieter mündlich gestattet. Im Widerspruch hierzu habe ihn der Vermieter an der Gartennutzung gehindert.
Hier war von Bedeutung, ob der Mieter Einzelheiten zum mündlichen Vertragsschluss und zu den Gründen des Verzichts auf d...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen