Mängel (Miete) / 1.3.3 Darlegungslast

Um die Darlegungslast zu erfüllen, muss der Mieter nach allgemeinen Grundsätzen konkrete Tatsachen vortragen, aus denen sich ergibt, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt ist. Es genügt, wenn der mangelhafte Zustand hinreichend genau beschrieben wird. Die Angabe weiterer Einzelheiten ist i. d. R. entbehrlich.^[1] Insbesondere muss der Mieter weder zur Ursache der Mängel noch zum Ausmaß der Beeinträchtigung oder zur Höhe der Minderung etwas ausführen. Unbeschadet hiervon muss er aber diejenigen Anknüpfungstatsachen darlegen, um die Gebrauchsbeeinträchtigung beurteilen zu können.^[2]

Deshalb muss sich aus dem Vortrag des Mieters auch ergeben, dass und in welchem Umfang der Gebrauch der Mietsache durch den Mangel "aufgehoben"^[3] oder "gemindert"^[4] ist. Das Gericht darf den Vortrag des Mieters zum Gewicht der Gebrauchsbeeinträchtigung nicht bagatellisieren. Dies bedingt bei der Darstellung der Mängel, dass diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Mieter beigelegten Gewicht zu bewerten sind. Werden vom Mieter schwerwiegende Gebrauchsbeeinträchtigungen behauptet, so müssen sich die Gerichte ein nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche Folgen im Einzelnen damit für den Mieter verbunden sind. Regelmäßig ist zu diesem Zweck ein gerichtlicher Augenschein angezeigt. Anderenfalls kann die unterlassene Beweisaufnahme als Verletzung des rechtlichen Gehörs gewertet werden.^[5]

Praxis-Tipp

Lärmprotokoll ist nicht zu führen

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs genügt eine Beschreibung, aus der sich ergibt,

• um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. Ä.) es geht,
• zu welchen Tageszeiten,
• über welche Zeitdauer und
• in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Der Vorlage eines "Protokolls" bedarf es nicht.^[6]

Der Vermieter muss zu dem Vortrag des Mieters Stellung nehmen. Hat der Vermieter die Wohnung besichtigt, so kann er sich nicht mit Nichtwissen erklären. Nach der hier vertretenen Ansicht muss der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch machen, um sich so die zum substanziierten Vortrag erforderlichen Kenntnisse zu verschaffen; eine Erklärung mit Nichtwissen ist nur möglich, wenn der Mieter die Besichtigung verweigert. Wird der Mangel vom Vermieter bestritten, so muss das Gericht hierüber Beweis erheben. Der Umstand, dass der gerichtliche Sachvortrag mit den vorgerichtlichen Äußerungen des Mieters nicht im Einklang steht, macht die Beweisaufnahme nicht entbehrlich. Widersprüche im Parteivortrag sind zwar grundsätzlich ein (nicht unwesentlicher) Gesichtspunkt im Rahmen der Beweiswürdigung. Jedoch können sie nicht dazu führen, dass Beweise überhaupt nicht erhoben werden.^[7]

[1] BGH, Beschluss v. 25.10.2011, VIII ZR 125/11.

[2] Streyl, WuM 2008, S. 7, 8 und NZM 2012, S. 104.

[3] § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[4] § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[5] Vgl. BGH, Beschluss v. 10.4.2018, VIII ZR 223/17 betr. Gehörsverletzung bei unzureichender Würdigung der vom Mieter vorgetragenen Mängel; BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 270/15, NJW 2017 S. 1474 betr. Gehörsverletzung bei der Anwendung der Sozialklausel.

[6] BGH, Urteil v. 29.2.2012, VIII ZR 155/11.

[7] BGH, Beschluss v. 27.7.2016, XII ZR 59/14.