Mängel (Miete) / 5.4 Umfang des Anspruchs

Der Vermieter muss den gesamten Schaden ersetzen, den der Mieter durch den Mangel erleidet. Der Mieter hat deshalb Anspruch auf Beseitigung der Mangelursache und der Mangelfolgen. Weiter hat der Mieter Anspruch auf Ersatz seines Gesundheits- und Sachschadens. Besteht der Schaden des Mieters in erhöhten Aufwendungen für eine anderweitige Unterbringung (Hotelkosten), so sind auch diese Aufwendungen zu ersetzen.^[1]

Bei verschuldeten Schäden kann der Mieter Schmerzensgeld verlangen.

Bei der Geschäftsraummiete sind Gewinneinbußen zu erstatten.^[2] Nach der Legaldefinition in § 252 Satz 2 BGB gilt derjenige Gewinn als entgangen, "welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte". Aus dieser Formel ergeben sich 2 Möglichkeiten der Schadensberechnung, nämlich die abstrakte und die konkrete Methode. Nach der abstrakten Methode muss der Geschädigte darlegen und beweisen, welchen Gewinn er bei regelmäßigem Verlauf seiner Geschäfte erzielt hätte. Insoweit genügt es, wenn der Mieter darlegt und beweist, welche Geschäftsergebnisse er in den letzten Jahren erzielt hat. Ist dieser Beweis geführt, so wird vermutet, dass dieser Gewinn auch künftig erzielt werden kann. Dem Ersatzpflichtigen obliegt der Beweis, dass der frühere Gewinn aufgrund konkreter Umstände nicht zu erzielen ist. Eine Schadensberechnung nach der konkreten Methode kommt in Betracht, wenn der Geschädigte an der Durchführung bestimmter Geschäfte gehindert worden ist und dadurch einen Schaden erlitten hat. Auch hier ist der Geschädigte darlegungs- und beweispflichtig.^[3]

Zuwendungen Dritter aus dem Gesichtspunkt der sozialen Sicherung und Fürsorge (z. B. Zuschuss des Arbeitgebers für Unterkunft und Verpflegung) sind nach dem Sinn und Zweck der Schadensersatzpflicht nicht auf den Schadensersatz anzurechnen.^[4]

Der Vermieter haftet im Rahmen des § 536a BGB auch für die Rechtsgüter solcher Personen, die in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen sind. Voraussetzung ist,

1. dass die Person mit der Mietsache in Berührung kommt,
2. dass der Vermieter dieser Person Schutz und Fürsorge zu gewähren hat und
3. dass dies für den Vermieter erkennbar ist.

Diesen Personen ist der Vermieter zwar nicht zur Leistung verpflichtet; sie sind aber in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen mit der Folge, dass der Vermieter ihnen gegenüber auf Schadensersatz haftet, wenn sie aufgrund eines Mangels der Mietsache einen Schaden erleiden.^[5]

Praxis-Beispiel

Familienangehörige und Angestellte

Bei der Wohnungsmiete sind dies alle in der Wohnung lebenden Angehörigen des Mieters; dies gilt allerdings nur insoweit, als sich diese Personen rechtmäßig in den Räumen aufhalten.

Sind Räume zum Betrieb eines Ladengeschäfts vermietet, so sind in den Schutzbereich des Mietvertrags auch die Angestellten des Mieters einbezogen.^[6]

Werden durch den Mangel die Warenvorräte oder die Einrichtungsgegenstände des Mieters beschädigt, erstreckt sich der Schutzbereich auch auf diejenigen Personen, die an der Geschäftseinrichtung und an den Waren Sicherungseigentum oder Vorbehaltseigentum haben. Etwas anderes gilt, wenn die Gegenstände dem Vermieter gegenüber unberechtigt in die Mieträume verbracht worden sind.^[7]

Wichtig

Untermieter nicht ­einbezogen

Die jeweiligen Untermieter sind nicht in den Schutzbereich des Mietvertrags einbezogen; dies gilt sowohl bei der Geschäftsraummiete als auch bei der Wohnraummiete.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 24.9.1959, VIII ZR 112/58, LM § 538 BGB Nr. 9.

[2] BGH, Urteil v. 17.6.1998, XII ZR 206/96, NZM 1998 S. 666; OLG München, ZMR 1996 S. 322.

[3] BGH, Beschluss v. 27.10.2010, XII ZR 128/09.

[4] BGH, a. a. O.

[5] BGH, Urteil v. 22.1.1968, VIII ZR 195/65, BGHZ 49 S. 350; BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08.

[6] BGH, Urteil v. 21.7.2010, XII ZR 189/08.

[7] BGH, Urteil v. 22.1.1968, VIII ZR 195/65, BGHZ 49 S. 350.

[8] BGH, Urteil v. 15.2.1978, VIII ZR 47/77, BGHZ 70 S. 327.