Maklerlohn nur bei Identität des vermittelten Objekts

Leitsatz

Nur wenn der letztlich abgeschlossenen Hauptvertrag "im wesentlichen" mit der nachgewiesenen Vertragsgelegenheit übereinstimmt, kann die Nachweistätigkeit des Maklers für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich sein. Für die Beurteilung dieser "Wesensgleichheit" ist beim Nachweis eines Mietvertrags neben den Mietvertragsbedingungen auch ein vom Vormieter verlangter und wirtschaftlich nicht bloß unbedeutender Abstand zu beachten, wenn dieser nicht getrennt verhandelbar war.

Sachverhalt

Konkret ging es um einen Optikerladen, der zur Vermietung anstand. Diesen hatte der Makler dem Mietinteressenten zu einer bestimmten monatlichen Miete nachgewiesen. Bei der Objektbesichtigung trat jedoch nicht der Vermieter selbst, sondern die Vormieterin in Erscheinung, die als Abstand für die Ladeneinrichtung 300.000 DM verlangte. Nachdem diese auch im Rahmen weiterer Verhandlungen nicht über eine Reduzierung der Abstandssumme auf 200.000 DM bereit war, wurden selbige abgebrochen.

Einige Zeit später bot ein anderer Makler dasselbe Objekt zwar zum unveränderten monatlichen Mietzins, jedoch nunmehr mit einer Abstandsforderung der Vormieterin von nur noch 35.000 DM an. Zu diesen Bedingungen wurde der Mietvertrag geschlossen, der ursprüngliche Makler begehrt nun Courtage wegen seiner Nachweistätigkeit.

Entscheidung

Ohne Erfolg. Die nachgewiesenen Möglichkeit zum Abschluß des Mietvertrags über die Gewerberäume war nicht identisch mit der dann tatsächlich wahrgenommenen Chance zum Abschluß des Mietvertrags.

Die Abstandsfrage mußte hier als "essentielle" Bedingung für den Abschluß des Mietvertrages bezeichnet werden. Angesichts der Tatsache, daß beim späteren Vertragsschluß die Abstandssumme mit 35.000 DM noch nicht einmal 20 % des bereits heruntergehandelten Betrages von 200.000 DM betrug - was verglichen mit der Jahresnettomiete in Höhe von 74.000 DM einer Verminderung der Abstandsforderung in Höhe von mehr als einem zweifachen Jahresmietbetrag entsprach -, konnte von der erforderlichen Wesensgleichheit des letztlich abgeschlossenen Vertrages nicht mehr gesprochen werden.

Ein Maklernachweis kann jedoch nur dann für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich sein, wenn der geschlossene Hauptvertrag im wesentlichen mit der nachgewiesenen Vertragsgelegenheit übereinstimmt. Bei dieser Betrachtung sind zwar immer die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen. Und es kann dabei besondere Umstände geben, in denen trotz eines erheblichen Preisnachlasses bei Beachtung weiterer Gesichtspunkte wie den finanziellen Möglichkeiten des Kauf- bzw. Mietinteressenten, der allgemeinen Marktlage und ähnlichem die Wesensgleichheit bejaht werden könnte. Der Umstand aber, daß der Hauptvertrag mit dem ursprünglich in Aussicht genommenen Geschäft identisch ist oder diesem nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten zumindest gleich kommt, ist vom Makler zu beweisen. Da dieser hier als Kläger seinen Provisionsanspruch gerichtlich geltend macht, trägt er für die klagebegründenden Behauptungen die Darlegungs- und Beweislast.

Link zur Entscheidung

OLG Hamburg, Urteil vom 11.07.1997, 11 U 84/97

Fazit:

Vor einem solchen Ergebnis können übrigens auch nicht Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen schützen, nach denen ein Provisionsanspruch generell auch dann entstehen soll, wenn der Vertrag zu anderen Bedingungen abgeschlossen wird, die von dem ursprünglichen Angebot abweichen. Solche Klauseln sind ungültig und können daher nicht rechtswirksam vereinbart werden.