Mangelbehaftete und auch nicht vorbehaltlos genehmigte Jahresabrechnung (fehlerhafte Einzelabrechnungen)

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 Abs. 5 WEG

Kommentar

1. Wird die Zahlung von Hausgeldvorauszahlungen aufgrund eines Wirtschaftsplanes gefordert und ergeht während des anhängigen Verfahrens der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung für diesen Zeitraum, ist eine Antragsänderung (Umstellung) zulässig und auch erforderlich, weil mit dem Genehmigungsbeschluss über die Jahresabrechnung ein Wirtschaftsplan seine Bedeutung weitgehend verliert und nur noch der Fehlbetrag aus der Abrechnung gefordert werden kann (h.M., vgl. u.A. BayObLG, WE 89, 60; 147; 212). Insoweit ist eine Antragserweiterung (analog § 264 Nr. 2 ZPO) im ersten und zweiten Rechtsgang zulässig; Gleiches gilt für eine Antragsänderung, wenn ein Antragsgegner einwilligt oder die Änderung sachdienlich ist.

2. Ein bestandskräftig gewordener (nicht angefochtener) Jahresabrechnungs- Genehmigungsbeschluss schließt spätere Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung und auch die Behauptung weitergehender erfolgter Zahlungen durch einen anfechtenden Eigentümer grundsätzlich aus.

Eine Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen ist insoweit unzulässig; aufgerechnet werden kann gegenüber Wohngeldforderungen grundsätzlich nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen oder solchen gemeinschaftsbezogenen Gegenforderungen aus erfolgter Notgeschäftsführung (gem. § 21 Abs. 2 WEG oder § 680 BGB, § 683 BGB).

Im vorliegenden Fall konnte auch nicht von Notgeschäftsführung-Gegenforderungen gesprochen werden. Mangels einer Zulässigkeit einer erklärten Aufrechnung kann hier die Antragsgegnerin von ihr beanspruchte und behauptetermaßen für die Gemeinschaft verauslagter Beträge nur in einem gesonderten Verfahren gegen die restlichen Eigentümer geltend machen.

3. Allerdings wurde vorliegend bisher nur eine Gesamtabrechnung beschlussgenehmigt. Genehmigungsfähige Einzelabrechnungen lagen zu diesem Zeitpunkt nicht vor. Es wurden hier auch nur buchhalterische Sollstellungen als "Einnahmen" ausgewiesen, nicht allerdings von Eigentümern geleistete Wohngeldzahlungen. Nachträglich übermittelte Einzelabrechnungen genügten hier nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung, da aus ihnen nicht erkennbar war, welche Zahlungen Eigentümer an die Gemeinschaft erbracht hätten und wie sich das Abrechnungsergebnis der auf die Eigentümer entfallenden Ausgaben unter Berücksichtigung ihrer Einzahlungen darstellte.

Zwar kann grundsätzlich auch eine mangelhafte oder fehlerhafte Jahresabrechnung durch die Eigentümer genehmigt und der sie genehmigende Beschluss mangels Anfechtung bestandskräftig werden; vorliegend ergab sich jedoch aus den vorgelegten Unterlagen, dass eine Abrechnung mit einem echten Abrechnungsergebnis nicht vorlag und damit Eigentümer auch die im Zeitpunkt der Beschlussfassung vorliegenden Jahresabrechnung noch nicht vorbehaltlos genehmigt hatten. Hat eine Abrechnung erhebliche Mängel, insbesondere im Bereich von Einzelabrechnungen, kann dies dazu führen, dass ein vorbehaltloser Genehmigungsbeschluss der Eigentümer nicht vorliegt, so dass es auch keiner Umstellung der auf den Wirtschaftsplan gestützten Wohngeldforderung und einer Antragsänderung bedarf.

4. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 1.896.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.01.1999, 3 Wx 445/98)

zu Gruppe 5:  Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Vgl. jedoch zu Ziffer 1. dieser Entscheidung neuerlich abweichende Meinung des BayObLG, Beschluss v. 3. 12. 1998, 2Z BR 129/98.

(Die Meinung des OLG Düsseldorf zu Ziffer 1. entspricht nicht h.M. und der Rechtsprechung des BGH, ist also überholt)