Miete

Zusammenfassung

Begriff

Nach der gesetzlichen Regelung ist unter dem Begriff "Miete" das gesamte Entgelt zu verstehen, das der Mieter für die Überlassung der Mietsache zu bezahlen hat.

1 Allgemeines

Die Miete ist die Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Mietsache. Sie umfasst das gesamte Entgelt für die Leistung des Vermieters. Zur Miete gehören auch die Betriebskosten, falls sie im Mietvertrag gesondert ausgewiesen sind (§ 556 Abs. 1 BGB). Anderenfalls sind sie in der vereinbarten Miete enthalten.

Nachforderungen aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung sind nicht Miete i. S. d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Kommt der Mieter mit der Begleichung dieser Forderung in Verzug, kann der Vermieter nicht fristlos kündigen.^[1]

Teil der Miete sind dagegen Mietvorauszahlungen, nicht aber Mieterdarlehen. Auch verlorene Baukostenzuschüsse werden überwiegend als Miete angesehen. Umstritten ist hingegen die Rechtsnatur sog. Abstandszahlungen, die dem Zweck dienen, den Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags geneigt zu machen, etwa um dem Leistenden den Vorzug vor einem anderen Mietinteressenten zu geben. Leistungen dieser Art sind nach überwiegender Meinung nicht dem Begriff "Miete" zuzuordnen.

[1] OLG Koblenz, RE v. 26.7.1984, 4 W-RE 386/84, WuM 1984, 269.

2 Miete als Schickschuld

Da es sich bei der Mietschuld i. d. R. um Geldschulden^[1] handelt, liegt eine sog. Schickschuld vor. Der Mieter hat die Miete auf seine Gefahr und seine Kosten dem Vermieter an dessen Wohnsitz zu übermitteln, er hat aber nicht die Verzögerungsgefahr zu tragen. Der Mieter kommt grundsätzlich seinen Verpflichtungen rechtzeitig nach, wenn er das Geld am letzten Tag der vereinbarten Frist abgeschickt hat.^[2] Verzögert das kontoführende Kreditinstitut des Vermieters die Mietzinsgutschrift, fehlt es für einen Zahlungsverzug am Verschulden des Mieters. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es, dass der Mieter seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag für die Überweisung bis zum 3. Werktag des Monats erteilt und das Konto des Mieters ausreichend gedeckt ist.

Überwiegend wird im Mietvertrag festgelegt, auf welche Weise und wohin die Miete zu entrichten ist. Dies gilt auch für die Zahlungsweise.

Eine Einziehungs- oder Abbuchungsermächtigung muss der Mieter nur bei entsprechender vertraglicher Vereinbarung erteilen. Ein formularmäßig vereinbartes Abbuchungsverfahren ist unwirksam.^[3] Beim Abbuchungsverfahren hat nämlich der Zahlungspflichtige seiner Bank im Voraus einen Abbuchungsauftrag erteilt. Die Bank belastet dementsprechend das Konto, sodass die Kontobelastung nicht mehr rückgängig gemacht werden kann. Die Abbuchungsermächtigung muss daher zumindest eine Widerrufsmöglichkeit enthalten.^[4]

Hingegen kann ein Einzugsermächtigungsverfahren auch formularmäßig vereinbart werden.^[5] Hier ist der Zahlungspflichtige nämlich bessergestellt: Er erteilt nur dem Zahlungsempfänger (dem Vermieter) eine Einzugsermächtigung, während er gegenüber der Zahlstelle (seiner Bank) keine Erklärung über den Einzug der Forderung gegen ihn im Lastschriftverfahren abgibt. Der Zahlungspflichtige kann deshalb der Kontobelastung widersprechen und Wiedergutschrift des abgebuchten Betrags verlangen.^[6] Hat der Mieter eine Einzugsermächtigung erteilt, darf der Vermieter hiervon keinen Gebrauch machen, wenn die Forderung vom Mieter bestritten wird.^[7]

Unzulässig ist ein Ausschluss der Widerrufsmöglichkeit. Gleiches gilt für Formulierungen, die beim Mieter den Eindruck erwecken, dass ihm die Möglichkeit des Widerrufs verwehrt ist, z. B. "Der Mieter ist zur Erfüllung der Einzugsermächtigung verpflichtet".^[8] Dagegen kann der Vermieter auch ohne ausdrückliche Vereinbarung die Überweisung auf sein Konto verlangen. So hat das LG Köln entschieden, dass eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichtet, ein Konto zu eröffnen, eine Bankverbindung – mit Ausnahme der Postbank – zu benennen und eine Einzugsermächtigung zu erteilen, wirksam ist.^[9] Die Überweisungskosten sind vom Mieter zu tragen.

Praxis-Tipp

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Ihr Mieter kann einer Lastschrift widersprechen und sich das Geld bis zu 8 Wochen nach der Abbuchung zurückholen. Dieses Risiko brauchen Sie nicht einzugehen. Eine Rückforderung ist nicht möglich bei Überweisung auf Ihr Konto.

[1] Schmidt-Futterer, § 573 Rn 44

[2] BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15, NZM 2017, 120.

[3] LG Köln, Urteil v. 7.3.1990, 10 S 532/89, WuM 1990, 380.

[4] LG Hamburg, Beschluss v. 14.7.1989, 74 O 139/89, WuM 1990, 115 f.

[5] BGH, Urteil v. 10.1.1996, XII ZR 271/94, WuM 1996, 205.

[6] BGH, Urteil v. 10.1.1996, a. a. O.

[7] OLG Karlsruhe, Urteil v. 14.11.2017, 8 U 87/15.

[8] OLG Brandenburg, Urteil v. 23.4.2004, 7 U 165/03, WuM 2004, 597.

[9] LG Köln, Urteil v. 16.5.2002, 1 S 205/01, WuM 2002, 306.

3 Fälligkeit der Miete

Die Miete für Räume, egal ob Wohn- oder Geschäftsräume oder sonstige Räume, ist gem. §§ 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

Achtung

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