Mieterhöhung: Anrechnung von Drittmitteln

Leitsatz

Ob öffentliche Fördermittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 558 Abs. 5

Kommentar

Der Eigentümer eines Wohnhauses hatte im Jahr 1999 Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchführen lassen und hierfür vom Land Berlin einen Baukosten- und Aufwendungszuschuss in Höhe von ca. 870.000 EUR erhalten.

In dem zwischen dem Eigentümer und dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag ist hinsichtlich des Verwendungszwecks dieser Zuschüsse Folgendes geregelt: "Die Baukostenzuschüsse sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die Aufwendungszuschüsse sind als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt."

Mit Schreiben vom 17.7.2008 hat der Vermieter den Mieter einer Wohnung auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommen. In dem Mieterhöhungsschreiben sind die Zuschüsse nicht erwähnt. Das Berufungsgericht hat das Mieterhöhungsverlangen deshalb als formell unwirksam angesehen und die Klage abgewiesen.

Der BGH hat das Urteil aufgehoben: In § 559a Abs. 1 BGB ist geregelt, dass Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, die dem Eigentümer zur Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme gewährt werden, nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten zählen. Dieser Umstand ist sowohl bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB als auch bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB zu beachten. Insoweit ist in § 558 Abs. 5 BGB bestimmt, dass diese Zuschüsse von dem Jahresbetrag der Mieterhöhung abzuziehen sind. Nach der Rechtsprechung des BGH muss das Mieterhöhungsverlangen Angaben zur Höhe der Zuschüsse und zur Berechnung des Abzugsbetrags enthalten; anderenfalls ist es formell unwirksam (BGH, Urteil v. 25.2.2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004 S. 947; Urteil v. 12.5.2004, VIII ZR 235/03, WuM 2004 S. 406 und VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004 S. 1159; Urteil v. 19.1.2011, VIII ZR 87/10, NJW-RR 2011 S. 446). Jedoch sind nur solche öffentlichen Mittel anzugeben, die dem Vermieter speziell zum Zweck der Modernisierung gewährt worden sind. Führt der Vermieter sowohl Instandsetzungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen durch, so ist zu prüfen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt werden. Maßgebliches Kriterium ist der im Förderungsvertrag angegebene Förderzweck.

Hier enthält der Förderungsvertrag eine eindeutige Regelung, weil dort bestimmt ist, dass sowohl der Baukostenzuschuss als auch der Aufwendungszuschuss für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wird.

Das Berufungsgericht hat allerdings die Ansicht vertreten, dass die Vereinbarungen in dem Förderungsvertrag nicht den wirklichen Verwendungszweck der Mittel regeln, sondern lediglich zur Umgehung der gesetzlichen Anrechnungsvorschriften getroffen worden sind. Der BGH führt hierzu aus, dass eine bewusste Gesetzesumgehung "in Ermangelung entgegenstehender Anhaltspunkte" nicht unterstellt werden darf.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 19.1.2011, VIII ZR 87/10, NJW-RR 2011 S. 446