Mieterhöhung bei Wohnraum – nach Modernisierung / 7 Formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 BGB)

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist eine einseitige Gestaltungserklärung. Sie muss gegenüber dem Mieter (bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern) abgegeben und sie kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme verlangt werden.

Wichtig

Mieterhöhungserklärung nach abgeschlossener Einzelbaumaßnahme

Anders ist es, wenn der Vermieter mehrere trennbare und voneinander unabhängige Maßnahmen durchführt. Dann ist eine Mieterhöhung jeweils nach Abschluss der jeweiligen Einzelmaßnahme möglich.^[1]

Erforderlich ist, dass dem Vermieter die Rechnungen zugegangen sind; ob der Vermieter diese Rechnungen bezahlt hat, geht den Mieter nichts an.

[1] BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13 unter Rz. 39.

7.1 Textform

Nach der gesetzlichen Regelung genügt Textform (§ 559b Abs. 1 Satz 1 BGB). Durch die Schriftform wird die gesetzlich vorgeschriebene Form ebenfalls gewahrt. Die Textform ist allerdings auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen. Nach überwiegender Ansicht genügt die Textform selbst dann, wenn für Vertragsänderungen die gesetzliche Schriftform (§ 550 BGB) vorgeschrieben ist.^[1]

Dies ist bei befristeten Mietverträgen oder bei Mietverträgen mit vereinbartem Ausschluss der ordentlichen Kündigung von Bedeutung.

[1] Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, § 559b Rn. 8 m. w. N..

7.2 Begründung

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn sie ausreichend begründet ist (§ 559b Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Erklärung ohne ausreichende Begründung ist nichtig. Ein Nachbessern mit Rückwirkung ist nicht möglich; der Vermieter kann lediglich eine neue Erklärung abgeben.

Hat der Mieter trotz Nichtigkeit der Erhöhungserklärung die erhöhte Miete bezahlt, kann er die betreffenden Beträge nach Bereicherungsgrundsätzen (§§ 812 ff. BGB) zurückverlangen. Es gilt die allgemeine Verjährungsfrist von 3 Jahren. In Ausnahmefällen kann Verwirkung eingreifen.

Im Einzelnen gilt:

7.2.1 Bezeichnung und Erläuterung der Maßnahme

Aus der Erhöhungserklärung muss sich zunächst ergeben, dass die Maßnahme zu den baulichen Veränderungen i. S. d. § 555b Nr. 1 bis 7 BGB^[1] zählt.

Achtung

Modernisierungsmaßnahmen schlagwortartig beschreiben

Eine bloße Wiedergabe des Gesetzestextes (z. B. "energetische Modernisierung") genügt allerdings nicht. Erforderlich ist vielmehr zum einen eine konkrete Beschreibung der Maßnahme, wobei allerdings in der Regel eine schlagwortartige Bezeichnung (z. B. Wärmedämmung der Fassade) genügt.^[2]

Bei energiesparenden Maßnahmen muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben, in welchem Umfang Endenergie eingespart wird.

Praxis-Tipp

Wärmebedarfsrechnung beifügen oder Pauschalwerte nennen

Insoweit kann der Vermieter beispielsweise eine Wärmebedarfsrechnung beifügen oder – wie bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme – auf anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen^[3]

Für wassersparende Maßnahmen gilt Entsprechendes, wobei sich der Spareffekt in vielen Fällen bereits aus der Maßnahme selbst ergibt.

Praxis-Beispiel

Wassersparende Modernisierungsmaßnahmen

Installation von Zwischenwasserzählern oder Einbau von Durchlaufbegrenzern.

[1]

S. Modernisierung, Begriff der Modernisierungsmaßnahme.

[2] BGH, Beschluss v. 25.9.2018, VIII ZR 121/17.

[3]

S. Modernisierung, Einzelheiten zur Ankündigungspflicht.

7.2.2 Angabe der Gesamtkosten

Erforderlich ist eine übersichtliche, nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten nach Gewerken aufzugliedern.

Hinweis

Keine Einzelrechnung

Die Angabe einzelner Rechnungen ist allerdings nicht erforderlich.

Die Mitteilung des Endpreises allein genügt nur, wenn der Vermieter mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis vereinbart hat.

Wichtig

Kein Verweis auf Belegeinsicht

Der bloße Verweis auf die Möglichkeit der Belegeinsicht genügt in keinem Fall.

7.2.3 Abzugsbeträge

Wurden durch die Modernisierungsmaßnahme Instandhaltungskosten erspart, muss sich aus der Erhöhungserklärung außerdem ergeben,

• welche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt oder erspart wurden und
• welche Kosten hierauf entfallen.

Eine hypothetische Vergleichsrechnung, aus der sich die Kosten einer reinen Instandhaltungsmaßnahme ergeben, ist nicht erforderlich.

Praxis-Tipp

Instandhaltungsanteil an Gesamtkosten mitteilen

Es genügt, wenn der Vermieter darlegt, welche "Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten" auf die Instandhaltung entfällt. Dagegen reicht es nicht aus, wenn in der Mieterhöhungserklärung lediglich ausgeführt wird, dass der Instandhaltungsanteil bereits vorab abgezogen wurde.^[1]

Die Ausführungen zu Abschn. 6.2.1 gelten sinngemäß.

Eine Schätzung ist nur dann möglich, wenn die Kosten für die Erhaltungsmaßnahme nicht exakt zu beziffern sind, etwa weil eine an sich mögliche Reparatur wegen der Modernisierung nicht durchgeführt wurde.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13 unter Rz. 29-31.

[2]

S. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB).

7.2.4 Öffentliche Mittel

Weiter ist anzugeben, ob der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Mittel i. S. d. § 559a BGB in Anspruch genommen hat.

Achtung

Öffentliche Mittel offenlegen

Gegebenenfalls sind die Mitte...