Mieterhöhung für öffentlich geförderte Wohnung

Leitsatz

Bei einem aus öffentlich geförderten Wohnungen und sonstigen Räumen bestehenden Gebäude genügt es für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG, dass der Mieter über die auf den Wohnraum entfallenden Aufwendungen informiert wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

WoBindG § 10

Kommentar

Das Gebäude besteht aus 6 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 458,78 qm und weiteren gewerblich genutzten Räumen. Die Wohnungen sind öffentlich gefördert im Sinne des II. WoBauG. Der Vermieter hat die Miete für diese Wohnungen um monatlich 36,27 EUR erhöht. Dies wird mit einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen begründet. Der Mieterhöhungserklärung war eine Berechnung beigefügt, die allerdings nur Angaben zu den auf die Wohnungen entfallenden Flächen enthält. Nach Meinung des Landgerichts ist dies unzureichend. Erforderlich sei die Mitteilung der gesamten für das Gebäude entstehenden Aufwendungen sowie eine Abgrenzung der nicht auf die Wohnungen entfallenden Kosten.

Der BGH ist anderer Ansicht: Die Mieterhöhung setzt nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG voraus, dass in ihr "die Erhöhung berechnet und erläutert" wird. Gem. § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG ist der Berechnung "eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus" beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt. Bei der Mischraumnutzung reicht es nach Auffassung des BGH aus, dass der Mieter über die auf den Wohnraum entfallenden Aufwendungen informiert wird. Für die Richtigkeitskontrolle stehe dem Mieter die aus §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 Abs. 1 NMV folgenden Auskunftsrechte zu.

Anmerkung

Teil- oder Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung

Nach der hier vertretenen Ansicht gibt der BGH die Rechtslage nur unvollständig wieder: Enthält das Gebäude neben dem öffentlich geförderten Wohnraum auch anderen Wohn- oder Geschäftsraum, kann der Vermieter entweder eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung (§ 32 Abs. 1 II. BV) oder mit Zustimmung der Bewilligungsstelle eine Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung (§ 32 Abs. 3 II. BV) aufstellen. Die getroffene Wahl bleibt für alle späteren Wirtschaftlichkeitsberechnungen maßgebend (§ 32 Abs. 6 II. BV). Dies gilt auch für die nach § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG beizufügende Wirtschaftlichkeitsberechnung. Für die Begründung der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG kommt es deshalb darauf an, nach welcher Methode die Kostenmiete ermittelt worden ist (§ 8a WoBindG).

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 6.4.2011, VIII ZR 199/10, WuM 2011 S 371