Mieterhöhung nach Mietermodernisierung

Leitsatz

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 558 Abs. 2

Kommentar

In einem im Jahr 1976 abgeschlossenen Mietvertrag über eine frei finanzierte Wohnung ist unter § 28 Folgendes vereinbart: "Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten fachgerecht eine Gasheizung in sämtlichen Wohnräumen zu installieren und ein Badezimmer in dem dafür vorgesehenen Raum zu installieren."

Diese Verpflichtung hat der Mieter erfüllt. In der Folgezeit wurde die Miete mehrmals erhöht. Zur Begründung nahm der Vermieter auf einen Mietspiegel Bezug, wobei er den jeweiligen Mietwert für eine Wohnung der Kategorie "ohne Bad und Sammelheizung" zugrunde legte. Im April 2004 bot der Vermieter dem Mieter den Abschluss einer Vereinbarung an, wonach das Eigentum an der Heizung und der Einrichtung des Badezimmers gegen Zahlung von 1.200 EUR auf den Vermieter übergehen sollte. Der Mieter hat dieses Angebot nicht angenommen.

Gegenstand des Gerichtsverfahrens ist ein Mieterhöhungsverlangen gem. § 558 BGB vom 28.2.2008. Auch dieses Mieterhöhungsverlangen ist mit einem Mietspiegel begründet. Allerdings legt der Vermieter nunmehr den Mietwert für die Wohnungskategorie "mit Bad und Sammelheizung" zugrunde. Die Instanzgerichte haben der Erhöhungsklage stattgegeben.

Der BGH hat die Urteile aufgehoben: Nach allgemeiner Ansicht wird eine vom Mieter geschaffene Einrichtung oder Wohnwertverbesserung bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nicht berücksichtigt. Etwas anderes gilt, wenn die Parteien etwas anderes vereinbaren oder wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat. Das Berufungsgericht hat die Regelung in § 28 des Mietvertrags als Vereinbarung in diesem Sinn angesehen. Nach Ansicht des BGH kann eine solche Vereinbarung grundsätzlich nur angenommen werden, wenn im Mietvertrag eine Erstattung der Aufwendungen oder eine Verrechnung mit der Miete vorgesehen ist. Dagegen genügt es nicht, wenn sich der Mieter verpflichtet, die Einrichtung oder Wertverbesserung auf eigene Kosten herzustellen. In diesem Fall stehen die Vorteile der Einrichtung dem Mieter zu. Im Mieterhöhungsverfahren sind sie nicht zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen. Der Mieter muss die Einrichtung instand halten; im Fall einer Funktionsstörung kann er gegen den Vermieter keine Gewährleistungsansprüche geltend machen. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn die Einrichtung oder Wertverbesserung vor langer Zeit geschaffen wurde. Eine "Abwohnzeit" in diesem Sinn gibt es nicht.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 7.7.2010, VIII ZR 315/09, WuM 2010 S. 569