Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 2.3 Gerichtliche Kontrollmöglichkeiten

In einem Rechtsstreit über die Höhe der zulässigen Miete hat das Mietgericht zu überprüfen, ob eine wirksame Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB vorliegt. Dabei ist zu unterscheiden:

• Kommt das Gericht zum Ergebnis, dass die Regelung des § 556d Abs. 2 BGB verfassungswidrig ist^[1], muss das Gericht das Verfahren aussetzen und eine Entscheidung des BVerfG^[2] einholen. Da es insoweit nicht um die Ermittlung von Tatsachen, sondern um eine Rechtsfrage geht, gilt nicht der Beibringungs-, sondern der Amtsermittlungsgrundsatz.
• Weiter hat das Gericht zu prüfen, ob die rechtstatsächlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Verordnung gegeben sind. Hierzu zählen in materiellrechtlicher Hinsicht, dass in dem betreffenden Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt besteht^[3] und formell, dass eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Begründung^[4] existiert.

Hinsichtlich der materiellrechtlichen Prüfungskompetenz wird in der Literatur vertreten, das Gericht könne lediglich prüfen, ob der Verordnungsgeber den ihm zustehenden Beurteilungsspielraum überschritten hat.^[5] Dem ist entgegenzuhalten, dass die Regelungen in § 556d Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB zwar eine Vielzahl unbestimmter Rechtsbegriffe enthalten; ein Ermessensspielraum ist dem Verordnungsgeber aber nur insoweit eingeräumt, als er vom Erlass einer Verordnung absehen kann.

Entscheidet er sich jedoch für den Erlass einer Verordnung, so setzt diese voraus, dass die Tatbestandsmerkmale des § 556d Abs. 2 BGB vorliegen. Hinsichtlich der tatsächlichen Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 BGB gilt der Beibringungsgrundsatz. Darlegungs- und beweispflichtig ist der Vermieter.

Hinweis

Nichtwissen des Vermieters genügt

Da es bei der Prüfung der materiellrechtlichen Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 BGB im Wesentlichen auf statistische Daten und Erkenntnisse ankommt, die zwar dem Verordnungsgeber, nicht aber dem Vermieter bekannt sind, wird zu Recht vertreten, dass es insoweit genügt, wenn sich der Vermieter hierzu mit Nichtwissen erklärt.^[6]

Maßgeblich ist, ob die Voraussetzungen des § 556d BGB beim Erlass der Verordnung vorlagen. Hat sich die Wohnungsmarktsituation nach diesem Zeitpunkt entspannt, spielt dies für die gerichtliche Entscheidung grundsätzlich keine Rolle. Dies beruht auf der Erwägung, dass eine Verordnung nach Ansicht der Rechtsprechung nicht schon dann außer Kraft tritt, wenn der Ermächtigungstatbestand nachträglich entfällt. Wird die Verordnung vom Verordnungsgeber nicht aufgehoben, verliert sie ihre Gültigkeit vielmehr nur dann, wenn ein Ende der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt insgesamt deutlich in Erscheinung tritt und die Verordnung daher offensichtlich entbehrlich geworden ist.^[7]

Hinweis

Normenkontrollverfahren oder Verfassungsbeschwerde?

Ein Normenkontrollverfahren vor dem Verwaltungsgericht scheidet aus, weil diese Verfahrensart voraussetzt, dass der Streitgegenstand zur Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte gehört; dies ist bei der Verordnung nach § 556d Abs. 2 BGB nicht der Fall.^[8]

Eine Verfassungsbeschwerde ist möglich, allerdings erst dann, wenn der Rechtsweg erschöpft ist.

[1] S. dazu Börstinghaus, in Schmidt-Futterer, § 556d Rn. 9 ff..

[2] Art. 100 GG.

[3] § 556d Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB.

[4] § 556d Abs. 2 Sätze 5 bis 7 BGB.

[5] Lehmann-Richter, WuM 2015, S. 204, 210.

[6] Lehmann-Richter, WuM 2015, S. 204, 211.

[7] BVerwG, WuM 1980 S. 151; NZM 2003 S. 606.

[8] Lehmann-Richter, a. a. O..