Mietminderungslexikon / 9 Bauordnungsbestimmungen

Können die vermieteten Räumlichkeiten aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht zu dem vereinbarten Vertragszweck genutzt werden, so ist zu unterscheiden:

1. Ergibt sich das Nutzungshindernis aus einem Verstoß gegen Vorschriften des formellen Baurechts (z. B. unzulässige Nutzung von Räumlichkeiten als Wohnung, weil das Gebäude in einem reinen Gewerbegebiet gelegen ist; Verbot der Nutzung von Gewerberäumen zu bestimmten Zwecken aus polizeilichen oder stadtplanerischen Gründen), so liegt ein Mangel vor, wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder eine Nutzungsuntersagung androht.^[1]
2. Liegt dagegen ein Nutzungshindernis vor, weil die Räume oder ein Teil der Räume den öffentlich-rechtlichen Anforderungen nicht genügen, die aus Gründen des Gesundheitsschutzes oder der Sicherheit an Wohn- oder Geschäftsräume zu stellen sind, so ist der Mangel in der für den Vertragszweck unzureichenden baulichen Beschaffenheit der Mietsache zu sehen.^[2] Bei einem Wohn- oder Bürogebäude darf der Mieter erwarten, dass das Gebäude den zur Zeit seiner Errichtung geltenden Schallschutz- und Wärmedämmvorschriften entspricht. Wird der Mieter in der vertragsgemäßen Nutzung beeinträchtigt, weil diese Vorschriften nicht gewahrt sind, so liegt ein Mangel vor. Ist eine vertragsmäßige Nutzung ohne Beeinträchtigung trotz des (Bau-)Mangels möglich, so kommt eine Minderung nicht in Betracht.^[3]

Nachrüstung des Vermieters

Eine Änderung der maßgeblichen Bestimmungen hat auf den vertragsgemäßen Zustand keinen Einfluss, weil ein Vermieter nicht verpflichtet ist, das Mietobjekt den jeweils geltenden Baunormen anzupassen.^[4] Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter durch eine gesetzliche Vorschrift zur Nachrüstung verpflichtet ist und sich aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift ergibt, dass diese (zumindest auch) dem Interesse des Mieters dienen soll.

Ist eine vertragsgemäße Nutzung nicht möglich, stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter zu.^[5] Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 20.1.1971, VIII ZR 167/69, ZMR 1971 S. 220 = NJW 1971 S. 555 (LS); OLG Köln, Beschluss v. 10.11.1997, 19 W 48/97, MDR 1998 S. 709.

[2] BGH, Urteil v. 22.10.1975, VIII ZR 160/74, NJW 1976 S. 796 betr. behördliche Richtlinien für die Unterbringung von Gastarbeitern in Wohnheimen; OLG Dresden, NZM 2006 S. 867 betr. baurechtswidrige sog. Raumspartreppe; LG Lüneburg, WuM 1989 S. 368 betr. Räume im Souterrain mit zu geringer Raumhöhe und zu hoch angesetzten Fenstern.

[3] LG Göttingen, WuM 1989 S. 409.

[4] LG Konstanz, WuM 1988 S. 353; LG Berlin, GE 1989 S. 411; AG Steinfurt, WuM 1987 S. 120.

[5] § 536a Abs. 1 BGB.

[6] A. A. AG Hamburg-Blankenese, ZMR 2007 S. 789.