Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.1.1 Ersparte Kosten der Erhaltung

Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bringt § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären.

Praxis-Beispiel

Fassadenarbeiten

Die Gebäudefassade des in den 1960er-Jahren errichteten Gebäudes ist wegen Putzschäden großflächig ausbesserungswürdig. Der Vermieter nimmt dies zum Anlass einer Fassadensanierung unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems.

Nicht umlegbar sind insoweit die Kosten, die für die Beseitigung der Putzschäden erforderlich sind, einschließlich derjenigen, die insoweit für das Aufbringen eines neuen Putzes erforderlich wären. Ist es zur Maßnahmendurchführung erforderlich, ein Gerüst aufzustellen, wären auch die insoweit entstehenden Kosten als "Sowieso-Kosten" nicht umlagefähig. Umlagefähig sind die Kosten der Verklebung, der Tellerdübel, des Dämmstoffs, des Armierungsmörtels sowie des Armierungsgewebes.

Insoweit sind die nicht umlagefähigen Kosten zusammenzustellen und als Gesamtsumme darzustellen. Diese Kosten sind nach gegenwärtigen Preisen anzusetzen. Weiter sind die insgesamt für die modernisierende Instandsetzung erforderlichen Kosten zusammenzustellen und als Gesamtsumme darzustellen. Auf den Mieter kann dann nur der sich ergebende Differenzbetrag umgelegt werden.

Kein konkreter Instandsetzungsbedarf

Auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach § 559 Abs. 2 Satz 2 BGB ein Abzug sog. fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen. Nach dieser Bestimmung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen. Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Kosten in der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Hierzu kann auf Lebensdauertabellen, z. B. des Bundes Technischer Experten e. V. – Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte –, zurückgegriffen werden.

In einem derartigen Fall bedarf es keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Ausreichend ist, den ersparten Instandsetzungsaufwand durch Angabe einer Quote der aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.^[1]

Macht der Vermieter keine Angaben bezüglich eines Abzugs der Erhaltungskosten, hat dies zunächst keine Auswirkung auf die Mieterhöhungserklärung. Sie wird deswegen nicht unwirksam.

[1] BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216.