Modernisierung der Fenster / 3 Abzug bei Instandsetzungsbedarf

Bei Fenstermodernisierungen ist im Übrigen im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB regelmäßig die Thematik relevant, in welchem Zustand sich die Fenster vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme befunden haben.^[1] Wenn die Fenster bereits instandsetzungsbedürftig waren, so liegt nach der Rechtsprechung beim Austausch sanierungsbedürftiger Fenster eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vor. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten, d. h. den umlagefähigen Baukosten, sondern müssen hiervon in Abzug gebracht werden. Sie können durch Schätzung ermittelt werden (§ 559 Abs. 2 i. V. m. § 559 Abs. 1 BGB).

Diese sogenannten "Sowiesokosten", die auch für die Instandsetzung angefallen wären, dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Deshalb muss aus der Modernisierungsmieterhöhung hervorgehen, in welchem Umfang aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Ausreichend ist, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.^[2] Es bedarf aber keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung.^[3]

Aber auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter "fiktiver Instandsetzungskosten" vorzunehmen.^[4]

Nach dieser Entscheidung verbietet es sich, bei Fallgestaltungen, die die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für diese Maßnahme aufgewendeten Kosten ungekürzt auf den Mieter umzulegen.

Wichtig

Lebensdauer/Abzug fiktiver Instandsetzungskosten

Jedenfalls dann, wenn das Bauteil über einen nicht unerheblichen Zeitraum der zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden ist, müssen auch die fiktiven Erhaltungskosten (d. h. ohne konkreten Instandsetzungsbedarf) von den umlagefähigen Kosten in der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Hierzu kann auf Lebensdauertabellen, z. B. des Bundes Technischer Experten e. V. (Lebensdauer von Bauteilen, Zeitwerte), zurückgegriffen werden.^[5]

Diese Lebensdauertabelle enthält für Fenster einen Mittelwert – für

• Hartholzfenster beispielsweise eine Lebensdauer von 40 Jahren,
• für Weichholzfenster von 30 Jahren,
• für Aluminiumfenster von 35 Jahren,
• für Stahlfenster von 40 Jahren,
• für Kunststoff-/ PVC-Fenster von 30 Jahren.

Wenn die Fenster beispielsweise aus Hartholz bestehen und 20 Jahre alt sind und dann eine Modernisierung der Fenster durch solche mit einem Uw-Wert von 0,9 W/(m²K) vorgenommen werden soll, können die ansatzfähigen Baukosten gemäß § 559 ff. BGB lediglich zur Hälfte auf den Mieter umgelegt werden, da nur die halbe Lebensdauer der Fenster bereits abgelaufen ist.

[1] Siehe auch Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsmieterhöhung, Kap. 5 Abzug gleichzeitig durchgeführter Instandsetzungsarbeiten.

[2] BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13.

[3] BGH, Urteil v. 17.12.2014, VIII ZR 88/13.

[4] Vgl. BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19.

[5] Siehe hierzu auch Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierungsmieterhöhung, Kap. 6.5 (Fiktive) Instandsetzungskosten.