Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 4.2 Differenzierung zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden

Das CO2KostAufG differenziert bezüglich der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden.

4.2.1 Wohngebäude

§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG definiert ein Wohngebäude in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 1 Nr. 33 GEG als ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient. Hieraus folgt, dass der Aufteilungsmaßstab für Wohngebäude auch für gewerblich oder anderweitig nicht zu Wohnzwecken genutzte Einheiten maßgeblich ist, solange die Wohnnutzung im Gebäude überwiegt.

Die jeweils von den Mietvertragsparteien zu tragenden Kohlendioxidkosten sind insoweit tabellarisch in der Anlage zu §§ 5 bis 7 CO2KostAufG wie folgt dargestellt:

Einstufung der Gebäude oder der Wohnungen bei Wohngebäuden

Kohlendioxidausstoß des vermieteten Gebäudes oder der Wohnung pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr[1]	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
< 12 kg CO2/m2/a	100 %	0 %
12 bis < 17 kg CO2/m2/a	90 %	10 %
17 bis < 22 kg CO2/m2/a	80 %	20 %
22 bis < 27 kg CO2/m2/a	70 %	30 %
27 bis < 32 kg CO2/m2/a	60 %	40 %
32 bis < 37 kg CO2/m2/a	50 %	50 %
37 bis < 42 kg CO2/m2/a	40 %	60 %
42 bis < 47 kg CO2/m2/a	30 %	70 %
47 bis < 52 kg CO2/m2/a	20 %	80 %
>/= 52 kg CO2/m2/a	5 %	95 %

Je besser der energetische Zustand des Gebäudes ist, desto geringer ist also der Vermieteranteil an den Kohlendioxidkosten. Damit belohnt das Modell bei energetisch hochwertigen Gebäuden vergangene Sanierungsbemühungen und trägt auch den verringerten Einflussmöglichkeiten des Vermieters bei einem bereits energetisch hochwertigen Gebäude Rechnung.^[2]

[1] Zur Berechnung siehe Kap. 4.3.1.1.

[2] BT-Drs. 20/3172, S. 31.

4.2.2 Nichtwohngebäude

§ 8 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG definiert ein Nichtwohngebäude in Übereinstimmung mit § 3 Abs. 1 Nr. 23 GEG als ein Gebäude, das nicht überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird. In einem solchen Gebäude können durchaus auch einzelne Einheiten zu Wohnzwecken dienen.

Auf ein Nichtwohngebäude findet das Stufenmodell insgesamt keine Anwendung, da derzeit noch keine statistischen Daten vorliegen. Insoweit werden die Kohlendioxidkosten jeweils vom Vermieter und Mieter zu je 50 % getragen. Nach § 8 Abs. 4 CO2KostAufG wird die hälftige Aufteilung der Kohlendioxidkosten bei Nichtwohngebäuden im Jahr 2025 von einem Stufenmodell für Nichtwohngebäude abgelöst werden.

4.2.3 Gemischte Nutzung zu gleichen Anteilen

Wird das Gebäude im wohl eher seltenen Fall zu gleichen Teilen zu Wohnzwecken und sonstigen Zwecken genutzt, soll die Regelung über gemischt genutzte Gebäude aus § 106 GEG anzuwenden sein.^[1] Insoweit dürfte bezüglich der zu Wohnzwecken dienenden Einheiten die Staffelmethode anzuwenden sein, bezüglich der nicht zu Wohnzwecken dienenden Einheiten dürfte der Halbteilungsgrundsatz des § 8 Abs. 1 CO2KostAufG gelten. Gesichert ist dies allerdings nicht.

[1] BT-Drs. 20/3172, S. 34.

4.2.4 Vertragliche Vereinbarungen

Vereinbarungen, nach denen der Mieter mehr als den nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG auf ihn entfallenden Anteil an den Kohlendioxidkosten zu tragen hat, sind nach § 6 Abs. 1 CO2KostAufG in Mietverträgen über Wohnraum oder über Räume, die zwar keine Wohnräume sind, sich aber in einem Wohngebäude befinden, unwirksam. Entsprechendes gilt nach § 8 Abs. 1 CO2KostAufG für die Mieter von Einheiten in Nichtwohngebäuden. Diese dürfen nicht mit mehr als 50 % der Kohlendioxidkosten belastet werden.

In beiden Fällen ist es selbstverständlich möglich, dass sich der Vermieter verpflichtet, einen höheren Anteil an den Kosten zu tragen, als er nach Maßgabe des CO2KostAufG zu tragen hätte oder auch die Kohlendioxidkosten ganz zu tragen.