1 Leitsatz
Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung ist grundsätzlich auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung abzustellen.
2 Normenkette
3 Das Problem
Der Vermieter kann gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete enthalten i. d. R. zahlreiche Zu- und Abschläge von der Grundmiete aufgrund von wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Ausstattungsmerkmalen.
4 Die Entscheidung
In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall wollte der Vermieter im Zuge einer Modernisierung der Wohnung ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: WC ohne Lüftungsmöglichkeit) beseitigen. Dies wurde vom Mieter abgelehnt. Eine Durchsetzung der Modernisierung durch den Vermieter erfolgte nicht. In einem späteren Mieterhöhungsprozess hat der Mieter auf das immer noch vorliegende wohnwertmindernde Merkmal der Wohnung verwiesen. Der Vermieter hielt dies für rechtsmissbräuchlich. Amts- und Landgericht wiesen darauf hin, dass ausschlaggebend allein der tatsächliche Zustand der Wohnung ist. Wenn der Vermieter ein Modernisierungsvorhaben nicht durchgesetzt habe, sei dies unerheblich, weil er dann diesen Umstand selbst zu vertreten hätte. Ein Verstoß gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG liegt dabei nach Auffassung des LG Berlin nicht vor.
5 Entscheidung
LG Berlin, Beschlüsse v. 14.7.2022 und 27.9.2022, 66 S 144/22
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