Minderung wegen geringerer Wohnfläche

Leitsatz

Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung tatsächlich geringer als im Mietvertrag vereinbart, kommt aufgrund der Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand eine Minderung des Mietzinses grundsätzlich in Betracht, ohne daß es auf die Frage des Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft ankommt.

Beträgt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten nur ca. 6 %, wird in der Regel nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegen mit der Folge, daß eine Minderung des Mietzinses ausscheidet.

Sachverhalt

Laut Mietvertrag sollte die Wohnfläche 80 m² betragen, tatsächlich hat die Wohnung nur eine Wohnfläche von etwa 75 m². Der Mieter fordert daher Rückzahlung entsprechend zuviel gezahlter Miete.

Entscheidung

Der Vermieter muß nicht zahlen. Mindern kann der Mieter nur bei erheblichen Mängeln (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die tatsächliche Wohnfläche ist nur etwa 6 % geringer als vertraglich vereinbart. Das beeinträchtigt den Wohngebrauch nur unerheblich. Der Vermieter hat die angegebene Quadratmeterzahl auch nicht ausdrücklich zugesichert. Im Wohnraum-Mietrecht gilt die Angabe der Quadratmeterzahl als beschreibendes Merkmal. Nur wenn sie der Vermieter sie ausdrücklich zusichert und für die Angabe einstehen will, haftet er für jede negative Abweichung. Der Mieter hat auch nicht nachgewiesen, daß der Vermieter die falsche Angabe durch vorwerfbare Sorgfaltspflichtverletzung oder wider besseres Wissen gemacht hat. Schadensersatzansprüche scheiden also auch aus.

Link zur Entscheidung

LG Hannover, Urteil vom 12.02.1998, 3 S 243/97

Fazit:

Teilweise wird dem Mieter erst dann ein Minderungsrecht zugestanden, wenn die Wohnfläche mindestens um 20 % geringer ist als vertraglich vereinbart (LG Würzburg, Beschluß v. 17.1.1984, WM 1984, 213). Das LG Mönchengladbach hat eine Abweichung von 18 % als erheblich angesehen (ZMR 1988, 178). Die Rechtsprechung geht davon aus, daß der Mieter sich - bei der Entscheidung über den Vertragsschluß - nach seinem Eindruck von der Wohnung und nicht nach Größenangaben richtet. Gerade für das Aufstellen von Einrichtungsgegenständen ist nicht die Gesamtgröße der Wohnung, sondern sind Ausmaße und Zuschnitte der einzelnen Räume für den Mieter ausschlaggebend.