Mobilfunkantennen in Wohnungseigentumsanlagen (WEMoG) / 4 Rechtsfragen bei vermietetem Sondereigentum

Die Rechtsprechung ist sich in der Beurteilung der Frage uneins, ob der Betrieb einer Mobilfunkanlage auf dem Dach eines Gebäudes mit vermieteten Wohnungen oder auf einem Gebäude in deren Nähe einen Mangel der Mietsache darstellt, der einen Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Achtung

Mietminderung möglich

Das Amtsgericht München hat bei einer auf dem Dach über einer vermieteten Wohnung montierten Mobilfunkanlage diese Frage bejaht, die Furcht des Mieters vor Gesundheitsschäden als Mangel ausreichen lassen und eine Mietminderung um 20 % für berechtigt erklärt.^[1] Das Amtsgericht Traunstein hat dagegen bei einer ca. 100 m von der Mietwohnung entfernten Mobilfunkanlage unter Bezugnahme auf die von der Anlage eingehaltenen Personenschutzgrenzwerte der 26. BImSchV einen Mangel der Mietsache verneint.^[2]

Legt man die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts^[3] zugrunde, müssten andere Mietgerichte an sich im Sinne des Amtsgerichts Traunstein entscheiden. Sicher ist dies aber nicht.

Für den vermietenden Sondereigentümer ist dies eine missliche Situation, weil er bei der Installation einer Mobilfunkanlage auf dem Dach seiner Eigentumswohnanlage immer mit einer Mietminderung rechnen muss.

Praxis-Tipp

Mietminderung vertraglich auf Mobilfunkbetreiber abwälzen

Durch eine Klausel im Wohnungsmietvertrag kann das Recht des Mieters zur Mietminderung nicht beschnitten werden.^[4] Es besteht nur die Möglichkeit, in den Antennendachflächenmietvertrag mit dem Mobilfunkbetreiber einen Passus aufzunehmen, wonach dieser entsprechende wirtschaftliche Einbußen bei vermietetem Sondereigentum erstattet.

Ein Mieter kann bei einem Vertrag auf unbestimmte Zeit mit einer 3-Monats-Frist^[5] jederzeit kündigen. Dagegen kann der Vermieter nichts unternehmen.

Wird auf dem Dach der Wohnungseigentumsanlage, in der sich die vermietete Wohnung befindet, eine Mobilfunkantennenanlage montiert, könnte der Mieter nicht zuletzt bei einem fristgebundenen Mietvertrag durchaus auch daran interessiert sein, sich vorzeitig aus dem Vertrag zu lösen. Ein Argument für eine Kündigung könnte die Beeinträchtigung durch elektromagnetische Strahlung sein. Nachdem aber eine Mobilfunkantennenanlage nur in Betrieb genommen werden darf, wenn die Personenschutzgrenzwerte der 26. BImSchV eingehalten sind und dies in der sog. Standortbescheinigung auch bestätigt wird, ist nach den von der Rechtsprechung zum allgemeinen Nachbarrecht entwickelten Grundsätzen nicht davon auszugehen, dass die Benutzung der Mietwohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, was Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist.^[6]

[1] AG München, Urteil v. 27.3.1998, 432 C 7381/95, MDR 1998, 645.

[2] AG Traunstein, Urteil v. 3.3.1999, 310 C 2158/98, ZMR 2000, 389.

[3] BVerfG, Beschluss v. 28.2.2002, 1 BvR 1676/01, NVwZ 2002, 574.

[4] § 536 Abs. 4 BGB.

[5] § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB.

[6] § 569 Abs. 1 BGB.