Modernisierung, Mieterhöhung (Textbaustein bei Inanspruchnahme von Fördermitteln)

Kurzbeschreibung

Der Vermieter hat eine energetische Modernisierung vorgenommen und dafür Fördermittel erhalten. Im Rahmen des Mieterhöhungsschreibens kann dieser Textbaustein verwendet werden, um die erhaltenen Fördermittel bei der Berechnung des Mieterhöhungsbetrags zu berücksichtigen.

Inanspruchnahme einer Förderung

Die Anrechnung von Drittmitteln regelt § 559a BGB. Diese gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Kosten. Es bedarf insoweit keiner Problematisierung, dass ein Vermieter nicht die reinen Kosten einer Modernisierungsmaßnahme auf den Mieter umlegen kann, die er nicht selbst getragen, sondern hierfür Drittmittel in Anspruch genommen hat.

Werden die Kosten für die Modernisierungsmaßnahme ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, verringert sich gemäß § 559a Abs. 2 BGB die Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser errechnet sich aus der Differenz zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgeblich ist dabei nach § 559a Abs. 2 Satz 3 BGB der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Derzeit liegt der Zinssatz bei ca. 3 %.

Verbilligtes Darlehen

Der Vermieter führt eine Modernisierungsmaßnahme durch und hat dafür ein Darlehen über 80.000 EUR aufgenommen. Entgegen dem derzeitigen Zinsniveau von ca. 3 % erhält er das Darlehen zu einem Zinssatz von 1,5 %. Im Fall einer Verzinsung zu 3 % würden Zinsen in Höhe von 2.400 EUR jährlich anfallen. Im Fall einer Verzinsung zu 1,5 % fallen tatsächlich Zinsen nur in einer Höhe von 1.200 EUR an. Um den Differenzbetrag in Höhe von 1.200 EUR ist der Betrag der Mieterhöhung nach § 559b Abs. 2 BGB zu kürzen.

Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

Der nachfolgende Textbaustein kann unter Anpassung der Variablen in ein Mieterhöhungsschreiben übernommen werden.

Textbaustein

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(...)

Gemäß § 559a BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Darlehensbetrag. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen. Dieser beträgt derzeit 4 %. Ich werde ein zinsverbilligtes Darlehen mit einem Zinssatz von 3 % erhalten. Es ergibt sich daher durch die Inanspruchnahme der Drittmittel folgende Minderung der umlagefähigen Baukosten:

Inanspruchnahme eines Darlehens in Höhe von 100.000,00 EUR zu einem Zinssatz von 3 %. Der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken beträgt 4 %, Zinsdifferenz somit 1 %.

Es ergibt sich daher durch die Inanspruchnahme des zinsverbilligten Darlehens folgende Verringerung des Erhöhungsbetrags:

Bei einem Bauaufwand von 300.000,00 EUR kann unter Berücksichtigung der 8%-igen Erhöhung die Jahresmiete um 24.000,00 EUR erhöht werden.

Hiervon abzuziehen ist die Zinsersparnis von 1 %, somit 1.000,00 EUR.

Der jährliche Erhöhungsbetrag beläuft sich daher auf 24.000,00 EUR abzgl. 1.000,00 EUR (Ersparnis durch zinsverbilligtes Darlehen) = 23.000,00 EUR.

23.000,00 EUR : 1.050 m² Wohnfläche = 21,90 EUR pro Jahr.

Dies entspricht einer monatlichen Erhöhung von

21,90 EUR : 12 = 1,83 EUR pro m² Wohnfläche

Bezogen auf die Wohnfläche Ihrer Wohnung von 60 m² ergibt dies einen monatlichen Erhöhungsbetrag von

60 m² Wohnfläche × 1,83 EUR = 109,80 EUR.

Die neue Miete setzt sich damit wie folgt zusammen: (...)