Modernisierungsankündigung / 1 Einführung

Bereits mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 1.5.2013 wurde das Recht über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erheblich geändert und den zeitgemäßen gesetzgeberischen Zielen bezüglich Klimaschutz und Energieeinsparung angepasst. Das Kernstück, § 555b BGB, definiert Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich. Demnach sind dies bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b Nr. 1 BGB). Daneben erkennt das Gesetz bei der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie – das ist die aus den sogenannten klassischen fossilen Energieträgern wie Kohle, Erdöl oder Erdgas gewonnene Energie^[1] – an, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt (§ 555b Nr. 2 BGB). Zusätzlich in das Gesetz aufgenommen wurde der Tatbestand des nachhaltigen Klimaschutzes (§ 555b Nr. 2 BGB).

Erfasst werden hierdurch vor allem technische Neuerungen, die der nachhaltigen Einsparung von Primär- und Endenergie dienen. Weitere Modernisierungstatbestände, zum Beispiel die nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs, eine Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache, die Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse oder die Schaffung neuen Wohnraums, hat der Gesetzgeber als anerkannte Modernisierungsmaßnahmen beibehalten; dies galt bereits im Rahmen des früheren Rechts.

Durch die gesetzlichen Neuregelungen wurden die früheren, teils erheblichen und überspannten Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung erleichtert. Nun müssen gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB die Art und der voraussichtliche Umfang einer Modernisierungsmaßnahme nur noch in wesentlichen Zügen angekündigt werden.

Modernisierungsumlage und Kappungsgrenzen

Nach früherem Recht war der Vermieter berechtigt, nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Diese Erhöhungsmöglichkeit wurde durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 mit Wirkung zum 1.1.2019 eingeschränkt. Seitdem ist die Höhe der Umlage im Rahmen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auf 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten begrenzt.

Außerdem wurde in § 559 Abs. 3 Ziff. 3a BGB eine Kappungsgrenze eingeführt: Grundsätzlich ist der Vermieter zwar berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. Gemäß § 559 Abs. 3a BGB darf sich aber die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3,00 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

Eine weitere Kappungsgrenze wurde für niedrige Mieten eingeführt. Wenn die monatliche Miete bisher weniger als 7,00 EUR/m² beträgt, so darf sie sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 2,00 EUR/m² Wohnfläche erhöhen.

[1] Vgl. BT-Drucks. 17/10485.