Gemäß § 555b Nr. 1 BGB liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor, wenn durch bauliche Maßnahmen nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird. Endenergie im Sinne der Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die von den Endverbrauchern (Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken.[1] Endenergie wird eingespart, wenn zur Erbringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist.[2]
Maßnahmen zur Einsparung von Endenergie
- Fensteraustausch,
- Anbringung einer Wärmedämmung,
- Einbau einer modernen Zentralheizung, z. B. mit hydraulischem Abgleich
- oder die Dämmung freiliegender Rohre.
Diese Form der Energieeinsparung kommt faktisch beim Mieter an und führt dazu, dass er als Endverbraucher durch die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme weniger Energie verbraucht.
Eine energetische Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b Nr. 1 BGB setzt voraus, dass in Bezug auf die Mietsache nachhaltig Endenergie eingespart wird. Der Begriff der Nachhaltigkeit ist zeitlich, nicht quantitativ zu verstehen.[3] Nachhaltigkeit liegt demnach vor, wenn die Energieeinsparung nicht nur vorübergehend ist.[4] In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall lag die Energieeinsparung pro Heizsaison bei ca. 30 Litern Heizöl bzw. 30 m3 Erdgas. Trotz dieser minimalen Energieeinsparung hat das Landgericht Berlin zutreffend das Vorliegen einer nachhaltigen Energieeinsparung bejaht, da ausreichend ist, wenn überhaupt eine messbare Einsparung an Energie erzielt wird und diese dauerhaft ist.[5]
Die von Mietern erhobene Einrede von nur marginalen Einspareffekten ist daher in der Regel nicht durchgreifend.
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