Modernisierungsankündigung / 2.2 Einsparung von Primärenergie

Demgegenüber umfasst die Primärenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird, z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zur Heizölherstellung und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung.^[1]

Bei der Primärenergie wird weiter unterschieden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien:

• Erneuerbar sind Energieträger, die nach dem derzeitigen Kenntnisstand unerschöpflich sind, z. B. Sonne oder Wind. Erneuerbar sind auch Energieträger, die reproduziert werden können, z. B. Biomasse und Holz.
• Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nach dem gegenwärtigen Stand nicht reproduzierbar, z. B. die klassischen fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas.^[2]

Achtung

Für Mieterhöhung muss Einsparung von Endenergie gegeben sein

In der Regel geht mit der Einsparung von Endenergie auch eine Einsparung von Primärenergie einher. In diesem Fall liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor.

Der wesentliche Unterschied der Maßnahmen liegt darin, dass der Vermieter im Falle des Vorliegens einer energetischen Modernisierungsmaßnahme zur Einsparung von Endenergie die Miete nach § 559 BGB um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen kann. Bei einer "reinen" Einsparung von Primärenergie nach § 559 BGB i. V. m. § 555b Nr. 2 BGB ist eine Mieterhöhung hingegen nicht möglich.

Gemäß § 555b Nr. 1 BGB muss für eine spätere Mieterhöhung eine nachhaltige Energieeinsparung im Übrigen "in Bezug auf die Mietsache" vorliegen. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn das Mietshaus mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet wird, die aber nur der Einspeisung in das allgemeine Stromnetz dient und nicht den Mietern des Hauses zugutekommt. In diesem Fall liegt lediglich eine Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie vor, die dazu führt, dass die Mieter die Maßnahme dulden müssen. Die Erhöhung nach § 559 BGB ist aber in diesem Fall nicht möglich.

Praxis-Beispiel

Einsparung von Endenergie: Wärmedämmung

Folgende bauliche Maßnahmen wurden von der Rechtsprechung als energetische Modernisierung durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, anerkannt:

• Die erstmalige Dämmung der Gebäudehülle mit Dämmstoffen/Mineralwolle ist eine Modernisierungsmaßnahme, die den Vermieter zur Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung berechtigt.^[3]
• Im Rahmen solcher baulichen Maßnahmen muss der Vermieter weder im Rahmen der Modernisierungsankündigung, noch im Rahmen der Mieterhöhung eine Wärmebedarfsberechnung vorlegen.^[4]
• Auch die Erneuerung der Treppenhausfenster, die Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken sind Modernisierungsmaßnahmen, sofern durch die baulichen Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung erfolgt.^[5]
• Der Einbau von Isolierglasfenstern mit verbessertem Schallschutz ist sowohl eine Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie als auch eine Maßnahme zur Wohnwertverbesserung.

[1] BT-Drucks. 17/10485, S. 19.

[2] BT-Drucks. 17/10485, S. 19.

[3] BGH, Urteil v. 17.6.2020, VIII ZR 81/19.

[4] BGH, RE v. 10.4.2002, VIII ARZ 3/01

[5] BGH, Urteil v. 9.11.2022, VIII ZR 331/21.