Gemäß § 559d Nr. 3 BGB wird die Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn die bauliche Veränderung in einer Weise durchgeführt wird, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen. Auch hier soll ein Herausmodernisieren verhindert werden.
Nach der Gesetzesbegründung soll dies insbesondere anzunehmen sein bei mehrmonatigem Verhängen der Fenster mit einer blickdichten Plane, ohne dass im zeitlichen Anschluss überhaupt Maßnahmen durchgeführt werden, für die eine solche Plane notwendig wäre.
Weiterhin soll schikanöses Verhalten des Vermieters bei besonders lärmintensiven Maßnahmen zur Unzeit, das heißt frühmorgens oder spätabends, ebenso vorliegen wie bei längerfristigem Abstellen von Wasser oder Strom oder unnötigen Beeinträchtigungen der Sicherheitsstandards, wie etwa das Aushängen der Haustür.[1]
Die Pflichtverletzungen bei Ankündigung oder Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen werden gemäß § 559d BGB bei Vorliegen einer der dort genannten Voraussetzungen vermutet. Nicht notwendig ist, dass das Verhalten des Vermieters tatsächlich zu einem Hinausmodernisieren, also zur Kündigung des Mieters, geführt hat oder dies vom Vermieter beabsichtigt war.
In Betracht kommen insoweit vielfache Schadenersatzansprüche, beispielsweise Hotelunterbringungskosten wegen Unzumutbarkeit oder Rechtsanwaltskosten.[2] Wenn das Verhalten des Vermieters darüber hinaus zu einem echten Hinausmodernisieren führt, also zur Beendigung des Mietverhältnisses, können auch weitergehende Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden – etwa:
- die Wiedereinräumung des Besitzes an der bereits gekündigten Mietwohnung,
- die Verpflichtung des Vermieters zur Bezahlung der Differenzmiete einer neuen Wohnung,
- Umzugskosten,
- nachweisbare höhere Fahrtkosten,
- erforderliche Neumöblierung.
Hier können durchaus erhebliche Schadenersatzansprüche auf den Vermieter zukommen. In der Praxis führen schon die Schadenersatzpositionen Umzugskosten, Mietmehraufwand und Rechtsverfolgungskosten regelmäßig dazu, dass Ansprüche im unteren bis mittleren fünfstelligen Euro-Bereich im Raum stehen.
Zu berücksichtigen ist, dass die neue gesetzliche Vermutung einer Pflichtverletzung nach § 559d Satz 2 BGB widerlegbar ist. Dazu muss der Vermieter aber konkret und nachvollziehbar darlegen, dass die bauliche Maßnahme durch Umstände, die er nicht zu verantworten hatte, verzögert wurde, beispielsweise finanzielle Engpässe, Verzögerungen bei der Erteilung behördlicher Genehmigungen, Verfügbarkeit von Handwerkern etc. Die Ankündigung einer Verdoppelung der Miete ist aber dann nicht zu beanstanden, wenn die tatsächlichen Kosten eine solche Mieterhöhung begründen. Schikanöses Verhalten im Rahmen der Bauphase wiederum kann dadurch widerlegt werden, dass die durchgeführten Arbeiten objektiv notwendig waren.
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