Modernisierungsmittel bei Mieterhöhung ausweisen

Leitsatz

1. Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind.
2. Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet 12 Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile v. 15.2.2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004 S. 947; v. 23.6.2004, VIII ZR 283/03, juris).

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 558

Kommentar

Der Vermieter hatte im Jahr 1993 Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und hierfür öffentliche Fördermittel in Form eines Baukostenzuschusses erhalten. Im Oktober 2009 – ca. 16 Jahre nach der Modernisierung – hat der Vermieter ein Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB (Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete) betrieben. Es war zu entscheiden, ob die im Jahr 1993 gewährten Fördermittel weiterhin zu berücksichtigen sind.

In § 559a Abs. 1 BGB ist geregelt, dass Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, die dem Eigentümer zur Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme gewährt werden, nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten zählen. Dieser Umstand ist sowohl bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB als auch bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB zu beachten. Insoweit ist in § 558 Abs. 5 BGB bestimmt, dass diese Zuschüsse von dem Jahresbetrag der Mieterhöhung abzuziehen sind. Nach der Rechtsprechung des BGH muss das Mieterhöhungsverlangen Angaben zur Höhe der Zuschüsse und zur Berechnung des Abzugsbetrags enthalten; anderenfalls ist es formell unwirksam (BGH, Urteil v. 25.2.2004, VIII ZR 116/03, WuM 2004 S. 283; Urteile v. 12.5.2004, VIII ZR 235/03, WuM 2004 S. 406 und VIII ZR 234/03, WuM 2004 S. 405; Urteil v. 19.1.2011, VIII ZR 87/10, WuM 2011 S. 110).

Fraglich ist jedoch, ob die Verpflichtung zur Anrechnung zeitlich unbegrenzt ist oder ob sie nach Ablauf einer gewissen Zeit endet. In dem Urteil vom 25.2.2004 (VIII ZR 116/03, WuM 2004 S. 283) hat der BGH für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG a.F. entschieden, dass die Fördermittel nur für eine begrenzte Zeit berücksichtigt werden müssen. In den Urteilen vom 23.6.2004 (VIII ZR 282/03, WuM 2004 S. 484, VIII ZR 284/03 und VIII ZR 285/03) hat er klargestellt, dass dies auch für das nunmehrige Recht gilt.

Wichtig

Anrechnung endet nach 12 Jahren

Die Dauer der Bindung des Vermieters hat der BGH auf 12 Jahre bemessen.

An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Anders ist es nur, wenn der Förderungsvertrag eine zeitlich weiterreichende Bindung vorsieht; hier war dies nicht der Fall. Deshalb konnte der Vermieter die Miete ohne Berücksichtigung der früher enthaltenen Fördermittel erhöhen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 13.6.2012, VIII ZR 310/11, NJW 2012 S. 3090