Muster 9.10: Für Bauwillige: Voraussetzungen der Baugenehmigung, Nutzungsänderung, Vorbescheid

Kurzbeschreibung

Muster aus: av.1683 AnwaltFormulare Mandanteninformationen, Sattler, 3. Aufl. 2023 (Deutscher Anwaltverlag)

Muster 9.10: Für Bauwillige: Voraussetzungen der Baugenehmigung, Nutzungsänderung, Vorbescheid

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_________________________ (Adresse)

Sehr geehrte/r Herr/Frau _________________________,

1. Häufige Problempunkte

Grundsätzlich muss jedes Bauvorhaben und jede Nutzungsänderung zuvor durch die Baubehörde genehmigt werden. Bei eigenen Bauvorhaben treten erfahrungsgemäß oft Probleme auf bei

a)	der straßenmäßigen Erschließung, das heißt der Anbindung an eine öffentliche Straße, insbesondere hinsichtlich der Zugänge und Zufahrten für die Feuerwehr
b)	dem Anschluss an einen öffentlichen Abwasserkanal
c)	den Abstandsflächen zwischen Außenwänden und Grundstücksgrenzen
d)	aneinandergereihten Gebäuden hinsichtlich der für den Brandschutz erforderlichen Gebäudeabschlusswände (keine Öffnungen zulässig)
e)	einem Dachausbau hinsichtlich der Treppen und Rettungswege
f)	dem Nachweis der notwendigen Stellplätze

2. Hinterliegergrundstücke

Insbesondere bei Hinterliegergrundstücken (Bauen in zweiter Reihe) können Probleme mit der rechtlichen Absicherung der Erschließung entstehen. Wenn Wege und Leitungen fremde Grundstücke queren müssen, sollte daher zunächst geklärt werden, ob eine entsprechende Grunddienstbarkeit (privatrechtlich gegenüber dem Nachbarn, im Grundbuch einzutragen) und eine entsprechende Baulast (öffentlich-rechtlich, im Baulastenverzeichnis der Stadt einzutragen) besteht. Falls dies nicht der Fall sein sollte, muss die Einräumung dieser Rechte zunächst mit den Grundstücksnachbarn ausgehandelt werden. Bei der Verhandlung und Vertragsgestaltung unterstützen wir Sie gerne.

3. Beengte Grundstücke

Reicht der Platz auf dem eigenen Grundstück nicht für die Abstandsflächen oder die notwendigen Stellplätze aus, kann eventuell daran gedacht werden, gegen entsprechendes Entgelt, auch für diese Flächen die Einräumung entsprechender Baulasten und Grunddienstbarkeiten mit einem Nachbargrundstückseigentümer auszuhandeln.

4. Nutzungsänderung

Soll die Nutzung von schon bestehenden Gebäuden geändert werden, ist in der Regel eine bauaufsichtliche Genehmigung erforderlich, eine so genannte Nutzungsänderungsgenehmigung. Vorsicht ist insbesondere geboten, wenn Wohnnutzung in gewerbliche Nutzung umgewandelt werden soll oder umgekehrt. Für diese Nutzungen gelten nämlich unterschiedliche bauaufsichtliche Anforderungen.

5. Bauplanungsrecht

Liegt das Vorhabengrundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, muss beachtet werden, dass dessen Festsetzungen eingehalten werden. Wenn kein Bebauungsplan besteht, aber die Eigenart der näheren Umgebung einem bestimmten Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung entspricht, richtet sich die Zulässigkeit des Vorhabens danach, ob es nach dieser Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Die Prüfung des Bauplanungsrechts ist zunächst Aufgabe des planenden Architekten. In besonders gelagerten Fällen sind jedoch Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan möglich. Falls dies für Sie erforderlich sein sollte, beraten wir Sie gerne.

6. Bauvorbescheid

Ist eine einzelne Frage für die Baugenehmigung problematisch, zum Beispiel die Frage, ob auf dem betreffenden Grundstück überhaupt ein Wohnhaus planungsrechtlich zulässig wäre, kann ein Vorbescheid zu dieser Frage beantragt werden. Dieser erspart den Aufwand, die weiteren für eine Baugenehmigung zusätzlich erforderlichen Unterlagen, wie zum Beispiel Grundrisszeichnungen und Statik, zu beschaffen, und bringt Klarheit, ob das Bauvorhaben überhaupt weiterverfolgt werden sollte.

7. Nachbarinteressen

Bei Bauvorhaben ist häufig mit der Klage eines Nachbarn zu rechnen, der sich beeinträchtigt fühlt. Dieses Risiko gilt es bei der Planung zu beachten und möglichst zu vermeiden.

Mit freundlichen Grüßen

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(Rechtsanwalt)