Nachtstrom muss allen Eigentümern zur Verfügung stehen

Normenkette

§ 13 Abs. 2 S. 1 WEG, § 14 Nr. 1 WEG, § 15 Abs. 2, 3 WEG, § 22 Abs. 1 S. 1 WEG

Kommentar

Ein in Wohnungseigentum umgewandelter Altbau hatte keine Zentralheizung; die Wohnungen wurden mit Öl, Gas oder Nachtstrom beheizt; die Stromentnahmekapazität für installierte Nachtstromgeräte in einzelnen Wohnungen reichte jedoch für alle Eigentümer nicht aus.

Neuerliche Genehmigungen wurden von den Stadtwerken nicht erteilt. Die Gemeinschaft hatte dann durch Beschluss eine Kapazitätserweiterung des Stromnetzes auf ihre Kosten abgelehnt, ebenso einen weiteren Anschluss von "Nachzügler-Eigentümern" an Nachtstromspeicherheizungen nicht zugelassen.

Im Beschlussanfechtungs- und Verpflichtungsverfahren mit dem Ziel gerechter Energieverteilung wurde dann in der Senatsentscheidung herausgestellt:

1. Die Erweiterung einer nur für Beleuchtung und übliche elektrische Haushaltsgeräte ausgelegten Stromversorgung in der Weise, dass der gesamte Heizungs- und Warmwasserbedarf der Wohnungseigentümer mit Nachtstrom gedeckt werden kann, geht über eine ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus (wesentliche Umgestaltung der im Zeitpunkt des Vollzugs der Teilungserklärung vorhandenen Energieversorgung); im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung kann nur ein sachgerechter Gebrauch des vorhandenen Eigentums, nicht aber eine grundlegende Veränderung zur Anpassung an neu aufgetretene Bedürfnisse oder zur Nutzung neuer technischer Möglichkeiten verlangt werden.

2. Der Anschluss von Nachtstromgeräten kann aber "Nachzüglern" nicht gänzlich verweigert werden. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die Stromversorgung auch zum Anschluss von Nachtstromgeräten zu benutzen, soweit hierdurch nicht das entsprechende Recht anderer Wohnungseigentümer beeinträchtigt wird (Gebot gegenseitiger Rücksichtnahme).

3. Unter den hier gegebenen Umständen erfordert eine sachgemäße Benutzung der Stromversorgungseinrichtung eine Gebrauchsregelung, die allen Eigentümern in angemessenem Umfang eine Nutzung der insgesamt zu knappen Stromkapazitäten durch Nachtstromgeräte ermöglicht (vgl. §§ 15 Abs. 2 und Abs. 3 WEG).

Bei entsprechend vorliegendem Antrag kann die Ermessensentscheidung auch durch das Gericht getroffen werden. Verlangt werden kann von jedem Eigentümer eine Aufteilung der zur Verfügung stehenden Stromkapazitäten nach der Größe der Miteigentumsanteile(hier: hilfsweise beantragt und durch den Senat bestätigt) oder nach Wohnflächen. Dass dann die Vollversorgung einzelner Eigentümer nicht mehr möglich sein wird, ist Folge des Mehrheitsbeschlusses, mit dem eine Erweiterung des Hausanschlusses abgelehnt wurde.

4. Nachtstromgeräte in einzelnen Wohnungen mit zu hohem Anschlusswert sind deshalb nunmehr vom Stromanschluss zu trennen, was technisch möglich sei; weiterhin hat der Verwalter die den einzelnen Eigentümern zustehenden Kapazitäten zu ermitteln und bekanntzugeben; auf dieser Grundlage kann dann sogar ggf. die Entfernung nicht mehr zulässiger Nachtstromgeräte durchgesetzt werden.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 09.06.1988, BReg 2 Z 102/87)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer