Nachzahlungspflicht von Heizungs- und Warmwasserkosten durch einzelnen Eigentümer

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG

Kommentar

Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG setzen einen billigenden Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich Einzelabrechnungen voraus (so zwischenzeitlich ständige Rechtsprechung des Senats).

Bei einer Nachforderung von zunächst fehlerhaft festgestellten Heizungs- und Warmwasserkosten - bezogen auf das Schwimmbad- und Sauna-Teileigentum eines einzelnen Eigentümers - kann die Beschlussfassung über die Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers auch in einem Beschluss über die Festsetzung des Betrages als "Sonderabrechnungsposten" zu Lasten des betroffenen Eigentümers liegen, mit dem der Betrag der Rücklage zugeführt wird.

In einem bestandskräftig gewordenen Beschluss von 1985 wurde eine Betriebskostenabrechnung 1984 genehmigt und zwar auch mit der Sonderabrechnungsposition "Nachbelastung Heizkosten 1979 bis 1982 DM 31422,98". Beschlossen wurde gleichzeitig, dass dieser Nachforderungsbetrag der lnstandhaltungsrücklage zuzuführen sei (also keine Einstellung in die Einzelabrechnungen der restlichen Eigentümer erfolgen sollte).

Der Senat ging mangels Anfechtung von der Bestandskraft dieses Beschlusses aus und wertete diesen Sonderabrechnungsposten als Nachforderung aus früheren Abrechnungszeiträumen zu Lasten eines einzelnen Eigentümers, deren Umlegung auf die entsprechenden früheren Einzel- und Gesamtabrechnungen nicht mehr möglich erschien. Die Erhöhung des Kostenanteils der Antragsgegner und die damit verbundenen zwangsläufigen Änderungen bei den Kostenanteilen der anderen Wohnungseigentümer wurden durch die Überführung der Nachforderung in die Rücklage aufgefangen und auf diese Weise wieder allen Wohnungseigentümern zugute gebracht. Die Nachforderung wurde ausdrücklich als Position "Sonderabrechnungen" mit der "Betriebskostenabrechnung 1984" mitbeschlossen. Dass diese Art der Abrechnung (keine tatsächliche Einnahme, sondern nur eine noch nicht realisierte Forderung) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, konnte dahin stehen, da dieser Abrechnungsbeschluss nicht angefochten und damit bindend wurde.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 13.07.1989, BReg 2 Z 110 und 115/88)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Verwunderlich ist an dieser Entscheidung allein, dass die die Nachzahlung fordernde Gemeinschaft bzw. Verwaltung erst im ersten Rechtsbeschwerdeverfahren die neue Tatsachenbehauptung aufstellte, dass die Nachforderung bereits in die Abrechnung 1984 eingestellt worden und durch Beschluss der Versammlung vom 7.3.1985 genehmigt worden sei. Der Senat verwies hier aufgrund dieses neuen Tatsachenvortrags den Streit an das Landgericht München I zurück, da dieser Vortrag bisher nicht im landgerichtlichen Beschluss berücksichtigt worden sei. Bisher ist es h.R.M., dass die Beteiligten in den Tatsacheninstanzen ungeachtet richterlicher Amtsermittlung an der Sachverhaltsaufklärung mitzuwirken und den entsprechenden Stoff beizubringen haben. Eine Verletzung dieser Pflicht geht im Regelfall - wie bereits mehrfach vom BayObLG entschieden - grundsätzlich zu Lasten des betreffend vortragspflichtigen Beteiligten. Im vorliegenden Fall hätte der Senat bei verspätetem Sachvortrag erst in 3. Instanz diesen Sachvortrag auch zurückweisen können (müssen?).

Deutlich herausgestellt wurde jedoch in der Entscheidung, dass fiktive Forderungen, noch dazu Einzelabrechnungsnachforderungen zu Lasten eines einzelnen Eigentümers grundsätzlich nicht in eine Gesamtabrechnung eingestellt werden können. Dies widerspricht ordnungsgemäßer Abrechnung tatsächlicher Einnahmen und Ausgaben eines Geschäftsjahres. Im vorliegenden Fall wurde allerdings dieser Abrechnungsgenehmigungsbeschluss nicht angefochten; Nichtigkeit des Beschlusses konnte nicht angenommen werden. Nicht ordnungsgemäß ist sicher auch die Beschlussfassung dahin, dass diese Nachforderung in die Rücklage eingestellt werde. Damit partizipiert ja der Nachzahlungsschuldner anteilig selbst wieder an seiner Zahlung zu Lasten der restlichen Eigentümer (Verletzung des Aufteilungsschlüssels). Dieser Beschluss erlangte allerdings - wie erwähnt - mangels Anfechtung Rechtsgültigkeit.