Neuerlich: Umstellung einer mit Heizöl betriebenen Heizanlage auf wahlweisen Betrieb mit Heizöl oder Erdgas

Normenkette

§ 16 Abs. 2, 3 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, § 28 Abs. 1, 5 WEG, § 43 Abs. 1 WEG, § 27 FGG

Kommentar

I. 1. Das BayObLG hat seine Entscheidung vom 4. 12. 1986 (WE 5/87, 156) zum Thema der Heizungsumstellung neuerlich klargestellt und modifiziert (nicht zuletzt wohl auch aufgrund vereinzelter Literaturkritik). So wird nunmehr herausgestellt, dass ein Wohnungseigentümer, der einer über eine ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehenden baulichen Veränderung nicht zugestimmt habe, nur von den Mehrkosten befreit sei, die dadurch entstehen würden, dass die Maßnahme über eine ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgehe; an diesen Kosten könne sich aber der Eigentümer nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung zu beteiligen haben.

Der Senat führt weiter aus, dass sich der Eigentümer an den Kosten für die Umstellung der Heizanlage nur dann zu beteiligen habe, wenn es sich bei der Umstellung um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung oder Instandsetzung handele; andernfalls liege eine bauliche Veränderung vor, die zwar ohne Zustimmung widersprechender Eigentümer vorgenommen werden konnte, weil diese durch die Umstellung keinerlei Nachteile erleiden würden ( § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG), die die widersprechenden Eigentümer aber nicht zur Beteiligung an den durch die Maßnahme verursachten Kosten verpflichten könnte ( § 16 Abs. 3, 2. Halbsatz WEG).

In der Entscheidung vom 4. 12. 1986 habe der Senat offengelassen, ob es sich bei der Umrüstung der Heizanlage um eine bauliche Veränderung handele, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehe. Nur für diesen Fall wären die widersprechenden Eigentümer von einer Beteiligung an der Bezahlung von Investitionskosten befreit gewesen. In diesem Zusammenhang sei aber noch nicht entschieden worden, ob sie sich an diesen Kosten nicht über Grundsätze einer ungerechtfertigten Bereicherung beteiligen müssten (vgl. hierzu schon BayObLG, NJW 1981, 690, sog. Rauchgasklappen-Fall).

Auch wären widersprechende Eigentümer nur von solchen Investitionskosten befreit, die dadurch entstanden seien, dass die Maßnahme über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehe; soweit die Maßnahme eine notwendige ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung einschließe, Kosten also ohnehin entstanden wären, hätten sich die widersprechenden Eigentümer an den insoweit verursachten Kosten zu beteiligen (vgl. Demharter, MDR 88, 265).

2. Eine Wohngeldinkasso-Prozessstandschaft für den Verwalter kann auch im Verwaltervertrag enthalten sein.

3. Ein Entlastungsbeschluss enthält i.d.R. auch die Billigung der Jahresabrechnung.

4. Die Jahresabrechnung überholt den Wirtschaftsplan [a.A. heute die h.R.M.].

5. Umstellung eines Zahlungsanspruchs von Wirtschaftsplan auf Abrechnung nur im Tatsacheninstanzverfahren

II. Im Zusammenhang mit vorgenannter Entscheidung zur Heizungsumstellung steht die weitere Entscheidung des BayObLG vom 24. 8. 1988 (BayObLG, Entscheidung v. 24. 8. 1988, Az.: BReg 2 Z 26/88= BayObLGZ Nr. 49) mit folgendem Leitsatz:

"Die notwendige Erneuerung einer mit Heizöl betriebenen Zentralheizungsanlage kann sich auch dann noch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung bewegen, wenn sie mit vertretbaren Mehrkosten in der Weise vorgenommen wird, daß die Heizung wahlweise mit Heizöl oder mit Erdgas betrieben werden kann."

Auch in dieser Entscheidung hat der Senat seine Entscheidung vom 4. 12. 1986 präzisiert mit dem Hinweis, dass sie verschiedentlich falsch verstanden worden sei. Eine Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 3, 2. Halbsatz WEG setze zunächst voraus, dass es sich um Kosten aufgrund einer über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehenden baulichen Veränderungsmaßnahme im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG handeln müsse (diese Frage sei in der Entscheidung vom 4. 12. 1986 offen gelassen worden).

In der neuen Entscheidung werden in etwa die Abgrenzungskriterien modernisierender Instandsetzungen im Grenzbereich zwischen ordnungsgemäßer Verwaltung und baulicher Veränderung herausgearbeitet (unter Hinweis auf weitere Rechtsprechung und Literatur; vgl. auch Deckert in Festschrift für Korbion 1986, Seiten 57f.).

Abgestellt wird auf Kriterien der Funktionsfähigkeit der bisherigen Anlage, auf das Verhältnis zwischen wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Erfolg, auf die künftigen laufenden Kosten, auf die langfristige Sicherung des Energiebedarfs, auf Gesichtspunkte der Umweltverträglichkeit und insbesondere auch auf Umstände, inwieweit sich eine geplante Modernisierung bereits bewährt und durchgesetzt habe. Die notwendige Erneuerung einer Zentralheizungsanlage könne sich deshalb auch dann noch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung bewegen, wenn sie mit vertretbaren Mehrkosten in der Weise vorgenommen werde, dass die Heizung wahlweise mit Heizöl oder Erdgas betrieben werden könne. Die Maßnahme müsse sich jedoch im Rahmen der verkehrsüblichen und erprobten Hei...