Noch einmal - Maklertätigkeit des Verwalters

Leitsatz

Der Wohnungseigentumsverwalter kann bei der Vermietung von Wohnungen als Makler tätig werden und in diesem Zusammenhang einen wirksamen Provisionsanspruch erwerben.

Sachverhalt

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage vermittelte einer Mieterin eine der Wohnungen in eben dieser Anlage. Für seine Maklertätigkeit verlangt er nun die entsprechende Provision.

Diesem Begehren entgegnet die Mieterin, der Makler hätte eine Provision nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz gar nicht verlangen dürfen.

Entscheidung

Die Mieterin ist im Unrecht: Der Verwalter hat in diesem Fall tatsächlich Anspruch auf die Maklerprovision.

Das versteht sich aber durchaus nicht von selbst. § 2 Abs. 2 Ziffern 2 und 3 Wohnungsvermittlungsgesetz besagen nämlich, daß derjenige, der Verwalter der vermittelten Wohnung ist, gleich des Eigentümers keinen Provisionsanspruch hat. Zweck dieser Vorschrift ist es, nur solchen Maklern eine Provision zukommen zu lassen, die dem Leitbild des unabhängigen Vermittlers von Mietverträgen entsprechen. Ausgenommen sind also solche Wohnungsvermittler, die sich in einem Interessenkonflikt befinden, wenn sie zugleich Vermieter, Eigentümer, Verwalter der Wohnung sind oder mit diesen wirtschaftlich verflochten sind.

Aber aufgepaßt: Nach dem Wortlaut muß es sich um den Verwalter eben dieser Wohnung handeln. Hier sind also zwei Verwalterfunktionen auseinanderzuhalten und zu trennen. Das Wohnungsvermittlungsgesetz regelt insoweit nur die Rechtsverhältnisse hinsichtlich sog. "Wohnungsverwalter". Hierbei handelt es sich um Personen, die im Auftrag des Eigentümers der jeweiligen Eigentumswohnung beauftragt sind, eben dieses Sondergut zu verwalten.

Der Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes befindet sich jedoch nicht in diesem Interessenkonflikt - oder zumindest nicht zwangsläufig. Er nimmt nicht die Interessen des einzelnen Wohnungseigentümers und -vermieters wahr. Seine Verpflichtung besteht einzig und allein gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Deren Interessen und die der einzelnen Wohnungseigentümer können aber durchaus divergieren.

Selbst wenn man sich auf den Standpunkt stellt, der Wohnungseigentumsverwalter sei Ansprechpartner der Mieter in allen Fragen betreffend des Gemeinschaftseigentums - das ist so und das soll auch so sein -, ändert sich hierdurch jedoch nichts daran, daß Vertragspartner und somit Ansprechpartner in rechtlicher Hinsicht immer noch der vermietende Eigentümer und eben nicht der Verwalter ist.

Auch gegen das Argument, Zweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes sei weiter, zu verhindern, daß vorhandene Kenntnisse von freiem Wohnraum auf Kosten der Wohnungssuchenden vermarktet werden, sprechen vor allem zwei Gründe: Zum einen hätte es der Gesetzgeber bei der Novellierung des Gesetzes im Jahr 1993 in der Hand gehabt, eine entsprechende Regelung aufzunehmen. Dies hat er wohl gerade angesichts des zweiten Gesichtspunktes nicht getan, daß gerade darin der Makler sein Betätigungsfeld hat.

Obwohl die meisten Obergerichte ebenfalls dieser Auffassung sind, ist in diesem Zusammenhang aber zu erwähnen, daß es hiervon Ausnahmen gibt. Das Landgericht Bonn zum Beispiel versagt den Makler in diesem Fall den Provisionsanspruch.

Link zur Entscheidung

LG Hannover, Urteil vom 08.09.1997, 20 S 20/97

Fazit:

Im folgenden eine kleine Checkliste für den Fall, daß Sie als Verwalter auch Ihre Dienste als Makler anbieten und dabei nicht leer ausgehen wollen:

• Sind Sie Verwalter der Wohnungseigentumsanlage und ist ihre Zustimmung zu einem Eigentümerwechsel nicht notwendig, so haben Sie nach Auffassung der überwiegenden Meinung Anspruch auf eine Maklerprovision. Bevor Sie Ihren Anspruch gerichtlich geltend machen müssen, befragen Sie vorsichtshalber einen Anwalt über die im jeweiligen Landgerichtsbezirk herrschende Auffassung.
• Ist Ihre Zustimmung bei einem Eigentümerwechsel notwendig, haben Sie keinen Anspruch auf Courtage. Hierüber haben wir berichtet (PuR 1/97 S. 58 f.) und hier herrscht auch Einigkeit, da der Rechtsprechung des BGH nun einmal gefolgt werden muß.
• Verwalten Sie im Auftrag des Eigentümers dessen Sondereigentum, haben Sie keinen Anspruch auf Vermittlungsprovision. So steht es im Gesetz - § 2 Abs. 2 Ziffern 2 und 3 Wohnungsvermittlungsgesetz.