Nochmals zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung nach h.R.M.

Normenkette

§ 28 WEG, § 259 BGB, § 666 BGB, § 675 BGB

Kommentar

1. Das OLG Hamm hat nochmals in kurzer, zusammengefasster Weise zu den Anforderungen, die nach derzeit h.M. an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung eines Verwalters zu stellen sind, Stellung genommen und im vorliegenden Fall die Verpflichtung eines im Herbst 1994 abberufenen Verwalters bestätigt, noch eine vollständige Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen für das Geschäftsjahr 1993 (Gesamtabrechnung mit Einzelabrechnungen) zu erstellen. Ein Verwalter, dessen Verpflichtung zur Erstellung einer bestimmten Abrechnung einmal entstanden ist, wird nämlich von dieser Verpflichtung durch sein Ausscheiden aus dem Amt nicht befreit (ständige Senatsrechtsprechung).

2. Grundsätze zum Abrechnungsbild (aus den Entscheidungsgründen):

Nach h.R.M. muß die Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr enthalten. Sie muß für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat. Grundlage der Abrechnung ist somit die Gegenüberstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben eines Wirtschaftsjahres, wobei es dem Verwalter unbenommen bleibt, den Wohnungseigentümern darüber hinaus weiteren Aufschluß über den Bestand an Forderungen und Verbindlichkeiten der Gemeinschaft oder über die nach Mietrecht umlagefähigen Betriebskosten zu geben.

Ob die Gemeinschaft liquide ist, ob die Einnahmen des Wirtschaftsjahres zur Deckung der Ausgaben ausgereicht haben oder nicht und welche Nachzahlungen oder Rückzahlungen demnach geleistet werden müssen, lässt sich in einer einfachen Einnahmen- und Ausgabenrechnung klar und verständlich darstellen. Damit ist eine für die Eigentümer nachvollziehbare Grundlage für die Beschlussfassung geschaffen; nur so kann der Zweck der Jahresabrechnung, verbindlich festzulegen, welche Beträge an die einzelnen Eigentümer zurückzuzahlen oder von diesen nachzuzahlen sind, erreicht werden. Eine solche einfache Abrechnung entspricht auch am ehesten der gesetzlichen Regelung, wie sie in § 28 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 3 WEG, §§ 675, 666, 259 BGB zu finden ist.

Forderungen und Verbindlichkeiten dürfen in einer solchen Abrechnung also ebensowenig erscheinen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden. Ausnahmen sind möglich hinsichtlich verbrauchbarer Wirtschaftsgüter, z.B.: für die Kosten des Betriebes einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage durch die Gemeinschaft oder die Kosten für die Lieferung von Fernwärme (vgl. BayObLG, WE 92, 175/176), der Verbuchung des Sollbetrages der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe zur Jahresabrechnung, auch wenn der Betrag dieser Rücklage tatsächlich nicht zugeführt wurde (BayObLG, NJW-RR 91, 15/16) und darüber hinaus noch nach Kammergericht (NJW-RR 93, 1105 und 94, 1105), wenn infolge der Zahlungsverweigerung von für die Wirtschaftsperiode beschlossener Wohngeldvorschüsse das Ausgabevolumen trotz entsprechender offener Verbindlichkeiten künstlich verringert worden ist (ablehnend hierzu jedoch BayObLG, NJW-RR 93, 1166/1167 und WM 94, 498/499); die von vorgenannten Grundsätzen abweichende Einstellung unbeglichener Verbindlichkeiten in die Abrechnung ist in diesen Fällen auch nach der Rechtsprechung des Kammergerichts aber auch nur dann gestattet, wenn die Klarheit und Übersichtlichkeit der Abrechnung dadurch nicht leidet und sich die Wohnungseigentümergemeinschaft zwischen der Eingehung der Verbindlichkeit und der Genehmigung der Abrechnung nicht verändert hat. Somit dürfen im vorliegenden Fall auch schon im Jahre 1993 fällig gewordene, aber noch nicht beglichene Ausgaben (Verbindlichkeiten) nicht in eine Abrechnung eingestellt werden (BayObLG, WM 93, 485).

Die geschäftsjahresbezogene Abrechnung hat den Zweck, durch Gegenüberstellung der von dem jeweiligen Wohnungseigentümer im Abrechnungsjahr geleisteten Vorschüsse und des Anteils an den sonstigen Einnahmen mit dem Anteil an den tatsächlichen Ausgaben ein Guthaben oder einen Fehlbetrag zu ermitteln, was dann als Ergebnis der Einzelabrechnung aufzuführen ist. In die Einzelabrechnung darf daher auch keine Position eingestellt werden, die sich nicht aus der Gesamtabrechnung entwickeln läßt (ständige Rechtsprechung auch des BayObLG).

Letztlich muß eine vollständige Jahresabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten ausweisen; werden die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in der Abrechnungsperiode nämlich vollständig in die Abrechnung aufgenommen, so stimmt deren Differenz mit der Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und ggf. der Barkasse überein, über die diese Umsätze getätigt wurden. Die Angaben zu den K...