Notmaßnahmen

Leitsatz

• Änderung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels

  Kostenersatz für Notmaßnahmen durch einen einzelnen Eigentümer

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Weg, § 677 BGB, § 683 BGB, § 684 BGB, § 812 BGB

Kommentar

Hat ein Wohnungseigentümer eine Maßnahme vorgenommen, die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört, kann er, wenn die Maßnahme zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig war, von den übrigen Wohnungseigentümern Ersatz der von ihm verauslagten Beträge gemäß § 16 Abs. 2 WEG verlangen. Im Übrigen kommen Erstattungsansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht.

Durch Gerichtsbeschluss können allerdings die übrigen Wohnungseigentümer nicht ohne Einschränkung zur Zahlung eines verauslagten Betrages verpflichtet werden. Es ist mindestens der auf den Antragsteller bei Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels entfallende Anteil abzuziehen. Ob die Verpflichtung jedes Wohnungseigentümers nur in Höhe des auf ihn entfallenden Anteils an der Kostentragung ("pro rata") ausgesprochen werden darf, bleibt offen.

Unentschieden bleibt auch, ob es möglich ist, den Verpflichtungsbeschluss auf entsprechenden Antrag so zu erlassen, dass die Zahlung des verauslagten Betrages in voller Höhe nur aus einem bestimmten Vermögensgegenstand zu erbringen ist, den die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich zum Zweck der Bezahlung der Kosten der Verwaltung angesammelt haben (z. B. aus einem Bankguthaben, auf daß die Wohngeldvorschüsse eingezahlt werden).

Wohnungseigentümer können i. Ü. verpflichtet sein, einer Änderung der Gemeinschaftsordnung zuzustimmen, wenn außergewöhnliche Umstände das Festhalten an der getroffenen Regelung als grob unbillig erscheinen lassen würden (hier verneint für Änderung der Verteilung der Kosten einer Abwasserhebeanlage).

Die Auslegung eines Eigentümerbeschlusses muss i. Ü. an die äußere Gestalt des Beschlusses anknüpfen. Auf subjektive Vorstellungen der Abstimmenden, was mit der Äußerung gemeint sein soll, kann es nicht entscheidend ankommen. Die Auslegung eines Eigentümerbeschlusses durch den Tatrichter ist durch das Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachprüfbar.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 08.08.1986, BReg 2 Z 95/85= BayObLGZ 1986, Nr. 59)

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