OLG Bamberg Beschluss vom 03.12.2012 - 6 W 46/12

Leitsatz (amtlich)

Ein Wohnungsrecht, das nur Teile eines gemischt als Wohn- und Gewerberaum genutzten Gebäudes umfasst, ist in der Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt umschrieben, wenn darin "sämtliche Wohnräume" als von der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit umfasst bezeichnet werden

Normenkette

BGB § 1093; GBO § 53

Verfahrensgang

AG Coburg (Aktenzeichen NS-7594-17)

Tenor

1. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und zu 2) wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens haben die Beteiligten zu 1) und zu 2) zu tragen.

3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 27.000 EUR festgesetzt.

4. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Mit notarieller Urkunde des Notars H. in A. vom 13.1.1999, URz. xxxxx, räumten die beiden Beschwerdeführer sowie ihr Vater R. der Beschwerdegegnerin an dem Grundstück FlNr. xxx/10 der Gemarkung A. (xxxx-Straße; Wohnhaus, Nebengebäude, Hofraum, Garten zu 538 qm), vorgetragen im Grundbuch des AG Coburg von A. Band zzz Blatt xxxx, aufschiebend bedingt ein Wohnungsrecht ein. Laut Urkunde ist die Beschwerdegegnerin befugt, sämtliche Wohnräume des Anwesens unter Ausschluss des Eigentümers zu Wohnzwecken zu benutzen. Außerdem umfasst das Wohnungsrecht die Befugnis zur Mitbenutzung aller sonstigen, dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Räume, Anlagen und Einrichtungen, einschließlich des Hausgartens, insbesondere des Kellers und der Garagen. Als aufschiebende Bedingung der Einräumung war vereinbart, dass R. vor der Antragsgegnerin, seiner nichtehelichen Lebensgefährtin, verstirbt.

Am xx.xx.2012 ist R. verstorben und wurde von den beiden Beschwerdeführern beerbt. Diese sind nunmehr jeweils hälftige Miteigentümer des verfahrensgegenständlichen Anwesens. Am 22.8.2012 hat das Grundbuchamt Coburg auf Antrag der Beschwerdegegenerin das Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht in Abteilung II/3 des Grundbuchs eingetragen.

Hiergegen wenden sich die beiden Beschwerdeführer mit ihrem Rechtsmittel, mit dem sie in erster Linie die Löschung der Eintragung erstreben, hilfsweise die Eintragung eines Amtswiderspruchs. Sie sind der Auffassung, die Eintragung sei in unzulässiger Weise erfolgt. Das Wohnungsrecht sei sachenrechtlich nicht hinreichend bestimmt, weil sich sein Umfang auch aus der in der notariellen Urkunde enthaltenen Eintragungsbewilligung nicht ergebe. Die Bezeichnung "Wohnräume" sei unzureichend, was schon daraus folge, dass sich die Nutzung der Räume zwischen notarieller Beurkundung und Eintragung erheblich geändert habe. Um die Räume zu bestimmen, habe es bei der Beurkundung der Beifügung von Plänen bedurft, die aber nicht erfolgt sei. Auf die Schriftsätze der Beschwerdeführer wird ergänzend Bezug genommen.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Senat vorgelegt. Auf die Nichtabhilfeverfügung vom 7.11.2012 wird verwiesen. Die Beteiligten haben hierzu Stellung genommen.

II. Es kann dahinstehen, ob die Beschwerde zulässig ist. Denn das Rechtsmittel ist jedenfalls unbegründet. Die vom Grundbuchamt vorgenommene Eintragung ist nicht zu beanstanden. Insbesondere ist das der Beschwerdegegnerin eingeräumte Wohnungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit i.S.d. § 1093 BGB entgegen der von den Beschwerdeführern vertretenen Auffassung hinreichend bestimmt.

1. Der Inhalt einer Dienstbarkeit muss dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Er muss daher so genau bezeichnet werden, dass der Umfang der Belastung erkennbar und aufgrund objektiver Umstände, sei es auch erst in einem Rechtsstreit, bestimmbar ist (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl. 2012, Anhang zu § 44 Rz. 15). Aufgrund des Zwecks des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen und zu erhalten, ist es für die Eintragung einer Grundstücksbelastung grundsätzlich erforderlich, dass der Umfang der Belastung aus der Eintragung selbst oder in Verbindung mit der Eintragungsbewilligung ohne weiteres ersichtlich ist. Andererseits ist ausreichend, dass die höchstmögliche Belastung für jeden Dritten erkennbar ist. Die hierfür heranzuziehenden objektivierbaren Umstände können auch außerhalb des Grundbuchs liegen, sofern sie nachvollziehbar und mindestens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind (vgl. Demharter, a.a.O., Anhang zu § 13 Rz. 5 m.w.N.).

Ein Wohnungsrecht i.S.d. § 1093 BGB kann auf eines von mehreren Gebäuden oder auf einige Räume des Gebäudes beschränkt werden. In diesem Falle müssen das Gebäude oder die Räume, anders als bei einem Mitbenutzungsrecht als einfacher beschränkter persönlicher Dienstbarkeit, in der Eintragung oder der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt bezeichnet sein. Anzugeben ist also die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss. Fehlt in der Eintragung jede Angabe über eine Beschränkung, ist von einem unbeschränkten Wohnungsrecht auszugehen. Die Auswahl der Räume kann nicht einer späteren Bestimmung des Berechtigten oder des Eigentümers...