Entscheidungsstichwort (Thema)
Zahlung von Mietzins
Tenor
Es ergeht folgender Rechtsentscheid:
Ersetzt der Vermieter herkömmliche Fenster und Türen durch isolierverglaste Bauteile, so sind bei der Mieterhöhung nach § 3 MHG die Kosten beim Austausch fällig gewesener Instandsetzungen von den Gesamtkosten abzuziehen. Zukünftige Ersparnisse und anderweitige Vorteile des Vermieters werden nicht angerechnet.
Tatbestand
I.
Der Kläger hat der Beklagten durch Mietvertrag vom 6. Dezember 1968 in seinem Hause in … eine Wohnung vermietet. Im Jahre 1979 hat der Kläger die Wohnung mit drei isolierverglasten Kunststoffenstern und einer isolierverglasten Tür-Fensterkombination ausgestattet; er hat ferner an der Außenwand der Hofseite eine wärmedämmende Vorhangfassade anbringen lassen.
Der Kläger hat aufgrund dessen durch seine Schreiben vom 11. September und 10. Oktober 1979 die Miete erhöht und verlangt mit der Klage von der Beklagten, welche seine Berechtigung zur Mieterhöhung abstreitet, Zahlung rückständiger Miete sowie die Feststellung ihrer Verpflichtung zur Entrichtung des höheren Mietzinses.
Das Landgericht hat den Senat zur Entscheidung über folgende Fragen angerufen:
Kann der Vermieter nach einer gemäß § 3 MHG in Verbindung mit dem ModEnG durchgeführten Renovierung sämtliche Renovierungskosten auf die Miete umlegen
oder muß der Vermieter
- diejenigen fiktiven Kosten von dem Gesamtinvestitionsaufwand in Abzug bringen, die für neue Fenster der alten Güteklasse hätten aufgewendet werden müssen,
- diejenigen Kosten in Abzug bringen, die er für notwendige Reparatur und Instandsetzung des alten mangelhaften Zustandes hätte aufwenden müssen?
Entscheidungsgründe
II.
Der Senat hat zunächst zu prüfen, inwieweit der Sach- und Streitstand des Verfahrens eine Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage erfordert. Der Kläger begehrt eine Mieterhöhung für zwei unterschiedliche Energiesparmaßnahmen: Den Einbau isolierverglaster Fenster und Türen sowie das Anbringen einer wärmedämmenden Außenwandfassade. Gefragt ist u.a. nach der Anrechnung ersparter Instandsetzungskosten. Bezüglich der Außenwandfassade zieht der Kläger von vornherein etwa 1/3 des Aufwandes als „Betrag für Instandsetzungskosten” ab. Insoweit stellt sich für das Landgericht die Frage nach der grundsätzlichen Anrechnung von Instandhaltungskosten nicht; daher hat sich auch der Senat nicht mit der Außenwandfassade zu befassen; denn der Rechtsentscheid hat nur in dem Umfange über die vorgelegte Rechtsfrage zu befinden, als diese für den zugrundeliegenden Rechtsstreit erheblich ist. Die vom Landgericht zu beantwortende weitere Frage, ob der Kläger bei der Außenwandfassade einen nach Lage des Falles ausreichenden Kostenabschlag vorgenommen hat, ist dem Senat nicht vorgelegt und wäre, weil im wesentlichen von tatrichterlichen Erwägungen abhängig, auch nicht durch Rechtsentscheid zu beantworten.
Der Senat hat sich daher mit der vorgelegten Frage insoweit zu befassen, als diese den Austausch der vorhandenen gegen isolierverglaste Fenster und Türen betrifft; die Formulierung in Abschnitt a) der Frage und die Zitate in Absatz 3 der Gründe des Beschlusses lassen vermuten, daß das Landgericht den Umfang der Vorlage ebenfalls so verstanden hat.
III.
Die Frage, inwieweit der Vermieter die Kosten des Austausche alter gegen neue isolierverglaste Fenster und Türen im Rahmen des § 3 MHG ganz oder teilweise auf den Mieter abwälzen kann, wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet.
Teils wird angenommen, der Vermieter könne in jedem Falle der Mieterhöhung den gesamten Aufwand zugrundelegen; ein Abzug ersparter Instandsetzungskosten sei grundsätzlich nicht geboten, weil eine Kürzung der vom Vermieter für bauliche Verbesserungen aufgewendeten Mittel um fiktive Einsparungen mit Wortlaut und Zweck des § 3 MHG nicht zu vereinbaren sei (AG Dortmund WuM 79, 248; Palandt-Putzo, Anm. 3 c zu § 3 MHG; Gelhaar in ZMR 78, 164 unter Hinweis auf die zu der vergleichbaren Vorschrift des § 11 AMVO Berlin ergangenen Entscheidungen des OVG Berlin – ZMR 78, 62 und 189 –; Hamm in NJW 79, 2496). Überwiegend wird die Auffassung vertreten, von dem Gesamtaufwand des Vermieters seien die fiktiven Kosten einer Instandsetzung abzuziehen, wenn durch die Modernisierung zugleich eine notwendige Instandsetzung vorgenommen werde, wenn also etwa schadhafte, reparaturbedürftige oder verbrauchte Bauteile ausgetauscht oder notwendige Erhaltungsarbeiten erspart werden (LG Dortmund ZMR 79, 281, LG Aachen WuM 80, 203; AG Hannover ZMR 79, 251; AG Mannheim WuM 79, 98; AG Braunschweig WuM 79, 154; AG Kiel WuM 79, 128, AG Flensburg WuM 79, 128; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., Rdn. 7 zu § 3 MHG; Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Anm. C 175 zu § 3 MHG; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Abschnitt III Rdn. 234; Gellwitzki in ZMR 78, 225/227 und Marienfeld in ZMR 78, 38); dabei wird nicht immer deutlich zwischen den Kosten von Instandsetzungen, die zur Zeit des Austausches fällig waren, u...