OLG Celle Urteil vom 11.10.1995 - 2 U 124/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Teilkündigung von Nebenrämen nach Aufteilung der Mieträme unter mehreren Eigentüern in Ausübung der befristeten Sonderkündigungsrechte. Hauptsacheerledigung für eine auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung bei Erhebung der Raämungsklage

Orientierungssatz

1. Ist eine Mietwohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden, an dem - mitvermieteten - Dachboden Sondereigentum gebildet worden und die Eigentumswhohnung und der Dachboden jeweils an unterschiedliche Erwerber verkauft worden, werden die jeweiligen Erwerber gemeinschaftliche Vermieter.

Eine Aufspaltung des einheitlichen Mietvertrages in einzelne Mietverhältnisse über den Bodenanteil ist nicht eingetreten.

2. Dies hat zur Folge, daß eine in Ausübung des Sonderkündigungrechts des BGB § 564b Abs. 2 S. 1 Nr.4 erklärte Teilkündigung der Bodenräume unwirksam ist, wenn sie nur von dem (neuen) Eigentümer der Bodenräume und nicht auch von dem Erwerber der Wohnräume erklärt worden ist.

Die Vorschrift des BGB § 564b Abs. 2 S. 1 Nr.4 schafft nämlich nur eine - im übrigen auch noch zeitlich begrenzte - Sonderregelung für die Zulässigkeit der Teilkündigung von Nebenräumen, ohne die Kündigungsvoraussetzungen im übrigen zu erleichtern.

Hätte der Gesetzgeber auch den isolierten Erwerb von vermieteten Nebenräumen zum Zwecke des Ausbaus unter Ausschluß der allgemeinen Kündigungvoraussetzungen regeln wollen, hätte der BGB § 571 entsprechend ändern müssen.

3. Der Zulässigkeit einer negativen Feststellungsklage des Mieters auf Feststellung der Unwirksamkeit der Teilkündigung steht eine -zwischenzeitlich- erhobene Räumungsklage nicht entgegen. Der Gegenstand der Feststellungsklage geht nämlich zumindest über den Gegenstand der Räumungsklage hinaus, als diese die Wirksamkeit der Kündigung nicht zu ihrem unmittelbaren Streitgegenstand hat. Auf die Erhebung der Räumungsklage muß daher insbesondere nicht mit der Erledigungserklärung der Feststellungsklage reagiert werden.

Normenkette

BGB § 564b Abs. 2 S. 1 Nr. 4, § 571

Verfahrensgang

LG Hannover (Aktenzeichen 16 O 124/95)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger gegen das am 5. Mai 1994 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hannover wird das angefochtene Urteil wie folgt abgeändert:

1. Es wird festgestellt, daß die gegenüber den Klägern erfolgte Kündigung der Beklagten vom 24. September 1993 unwirksam ist und die mietvertraglichen Nutzungsrechte der Kläger an den zu ihren Mietwohnungen im Hause „83/83 a” gehörenden Räumen fortbestehen.
2. Es wird festgestellt, daß der Rechtsstreit bezüglich des Antrags zu 2. aus der Klageschrift vom 26.2.1993 erledigt ist.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen mit Ausnahme der durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts Hannover entstandenen Kosten; diese haben die Kläger vorab zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschwer für die Beklagte: 17.520,– DM.

Streitwert für die Berufungsinstanz und den Rechtsstreit erster Instanz 17.520,– DM; die auf 6.000,– DM lautende Festsetzung des Wertes des Streitgegenstandes im Protokoll der 16. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 4.11.1993 wird insoweit auch für die erste Instanz auf 17.520,– DM abgeändert.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Kündigung von Bodenräumen.

Die Kläger bewohnen verschiedene Wohnungen in den Häusern … 83 und 83a in …, die sie zu unterschiedlichen Zeitpunkten von der Voreigentümerin A. gemietet hatten. In den Mietverträgen war den jeweiligen Mietern das Nutzungsrecht an einem Dachbodenanteil eingeräumt worden.

Nachdem die Voreigentümerin A. das Grundstück, auf dem die Häuser errichtet sind, an die Firma B. verkauft hatte, ließ die B. die Wohnungen in Eigentumswohnungen aufteilen. Das Dachgeschoß das auch zu Sondereigentum erklärt wurde, verkaufte die B. mit notariellem Vertrag vom 15.3.1991 an die Beklagte. Diese kündigte mit Schreiben vom 31.3.1992 den Dachbodenanteil der Wohnungen der Kläger unter Bezug auf § 564b Abs. 2 Nr. 4 BGB zum 30.6.1992. Die Kläger widersprachen dieser Kündigung mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 8.4.1992, in dem sie die Kündigung u.a. wegen der fehlenden Beifügung einer Vollmacht des bisherigen Eigentümers und wegen der Nichteinhaltung der Kündigungsfristen zurückwiesen.

Im August 1992 erwirkten die Kläger gegen die Beklagte und die Firma B. eine einstweilige Verfügung, mit der der Beklagten untersagt wurde, vor dem 31.3.1993 mit der Durchführung von Baumaßnahmen zu beginnen. Die Beklagte hatte nämlich mitgeteilt, daß sie beabsichtige, zum Zwecke der Errichtung von Eigentumswohnungen das Dach der Häuser … 83 und 83a aufzustocken und insgesamt vier Maisonetewohnungen einzubauen, wobei Baubeginn nach einem Schreiben der Firma B. der 24. – 28.8.1992 sein sollte.

Bevor die Kläger die seit 1. März 1993 anhängige Klage erhoben, forderten sie die Beklagte mit Schriftsatz ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 28.1.1993 zunächst auf, bis zum 8. Februar 1993 zu erklären, daß sie auch über den 31.3.1993 hinaus a...