OLG Dresden Urteil vom 31.07.2007 - 5 U 284/07

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 22.01.2007; Aktenzeichen 9 O 2217/06)

Tenor

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 22.1.2007 verkündete Urteil des LG Dresden (9 O 2217/06) abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 11.335,53 EUR nebst Zinsen i.H.v. acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.392,77 EUR seit dem 5.1.2006, aus 1.548,48 EUR seit dem 6.2.2006, aus 1.548,48 EUR seit dem 6.3.2006, aus 1.548,48 EUR seit dem 6.4.2006, aus 1.548,48 EUR seit dem 5.5.2006, aus 1.990,90 EUR seit dem 7.6.2006, aus 1.853,19 EUR seit dem 5.7.2006 und aus 1.255,39 EUR seit dem 4.8.2006 bis jeweils zum 30.6.2007 sowie aus 11.561,28 EUR seit dem 1.7.2007 und aus weiteren 447,45 EUR seit dem 19.8.2006 zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit in Höhe eines Teilbetrages der Miete für den Monat Januar 2006 von 155,71 EUR in der Hauptsache erledigt hat.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die weitergehenden Rechtsmittel der Parteien werden zurückgewiesen.

3. Die Klägerin hat 2/5, die Beklagten haben als Gesamtschuldner 3/5 der Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.

4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die der jeweiligen Gegenseite mögliche Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor Vollstreckung i.H.v. 120 % des jeweils vollstreckten Betrages Sicherheit leisten sollte.

5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nach Maßgabe von 6. der Entscheidungsgründe zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 16.867,03 EUR.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Miete und Nutzungsentschädigung für den Zeitraum September 2005 bis zur Räumung des Mietobjekts am 21.8.2006 sowie auf Ausgleich einer Betriebskostenabrechnung in Anspruch. Die Parteien streiten darüber, ob und in welchem Maß die nach dem Vertrag geschuldete Miete von monatlich 2.212,88 EUR sowie die Betriebskostenabrechnung gemindert ist und ob die Beklagten mit Gegenansprüchen auf Ersatz von Kündigungsfolgeschäden aufrechnen können.

Es geht um einen Mietvertrag vom 22.12.2000/5.1.2001 über Räume im Nordflügel des Gebäudes ... Straße ... in D., die von den Beklagten, die Rechtsanwälte sind, zum Betrieb ihrer in Bürogemeinschaft geführten Anwaltskanzleien genutzt worden sind. Das Mietverhältnis begann am 1.3.2001 und war auf eine Laufzeit von fünf Jahren abgeschlossen; von einer den Mietern eingeräumten Option von weiteren fünf Jahren haben die Beklagten Gebrauch gemacht.

Der Senat hat in einem von den Parteien über das streitgegenständliche Mietverhältnis geführten Rechtsstreit durch nicht rechtskräftiges Urteil vom 9.12.2005 (Az.: 5 U 748/05) u.a. auf die Widerklage der Beklagten festgestellt, dass die Miete wegen der nach Beweisaufnahme festgestellten Sachmängel des Objekts in den Monaten Juni bis August um jeweils 10 % und in den übrigen Monaten des Jahres um jeweils 30 % gemindert ist. Mit Schreiben vom 5.12.2005 haben die Beklagten die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen und sich zur Begründung auf die im vorausgegangenen Rechtsstreit festgestellten Mängel berufen. Mit Schriftsatz ihrer Anwälte vom 19.12.2005 ließ die Klägerin den Beklagten mitteilen, sie sei mit der Beendigung des Vertrages einverstanden, widerspreche einer Fortsetzung des Mietverhältnisses und fordere die Beklagten zur Räumung des Objekts auf. Die Beklagten nutzten die Räume jedoch auch in der Folgezeit noch bis zum 21.8.2006; an diesem Tag erfolgte die Räumung und Herausgabe an die Klägerin.

Gegenstand der Klage war im ersten Rechtszug die in den Monaten September bis Dezember 2005 von den Beklagten in Höhe der Minderungsquote von jeweils 30 % einbehaltene Miete sowie die vollständig unbezahlte Miete bzw. Nutzungsentschädigung der folgenden Monate bis zum 21.8.2006. Die Klägerin hat erstinstanzlich das Vorliegen von Sachmängeln des Mietobjekts bestritten und zu dem im Vorprozess festgestellten Defekt an der Heizung vorgetragen, dieser sei schon vor der Heizperiode 2004/2005 beseitigt worden; im September bzw. Oktober 2004 sei die Heizung von einem Mitarbeiter ordnungsgemäß eingestellt worden, so dass in den Mieträumen danach die volle Heizleistung erbracht worden sei.

Ebenfalls eingeklagt wird eine Nachforderung aus der Heizkostenabrechnung Juli 2004 bis Juni 2005 vom 21.4.2006 (Anlage K 2 im Anlagenhefter Klägerin). Hierzu vertritt die Klägerin die Auffassung, dass eine Minderung schon aus Rechtsgründen nicht zulässig und im Übrigen deshalb nicht berechtigt sei, weil die Heizung in dem Abrechnungszeitraum ordnungsgemäß funktioniert habe.

Die Beklagten haben sich erstinstanzlich darauf berufen, dass sämtliche im Senatsurteil vom 9.12.2005 festgestellten Mängel bis zur Räumung unverändert vorhanden gewesen seien. Die vom Senat festgestellte Minderung von 30 % bzw. 10 % sei daher auch für den streitgegenständlichen Zeitraum berechtigt. Das gelte auch ...