Leitsatz (amtlich)
Darf der Vermieter die Nutzungsänderung und die Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern und liegt ein solcher nicht vor, steht dem Mieter bei Weigerung des Vermieters ein Sonderkündigungsrecht zu (hier: Umwandlung der Filiale einer Buchhandlungskette in einen "Ein-Euro-Shop")
Normenkette
ZPO §§ 535, 540
Verfahrensgang
LG Wuppertal (Aktenzeichen 17 O 292/09) |
Tenor
1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Der Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.
2. Der für den 21.9.2010 geplante Senatstermin entfällt.
Gründe
I. Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine dem Beklagten günstigere Entscheidung.
1. Der Mietvertrag der Parteien gibt dem Vermieter ein Recht zur Verweigerung der Zustimmung zur Nutzungsänderung und zur Untervermietung jeweils "aus wichtigem Grund" (vgl. § 2 Ziff. 3., § 11 Ziff. 1. des Mietvertrages); liegt ein solcher nicht vor, hat der Mieter mithin einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung und der damit hier einhergehenden Nutzungsänderung. Umgekehrt ist die Kündigung der Klägerin berechtigt, wenn der Beklagte die Erlaubnis zur Untervermietung und Nutzungsänderung ohne wichtigen Grund verweigert hat. Anders als nach der gesetzlichen, von den Parteien modifizierten Regelung des § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der wichtige Grund dabei nicht in der Person des Dritten liegen.
Ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Zustimmung war im Streitfall nicht gegeben; der beklagte Vermieter hätte vielmehr die Untervermietung zum Zweck des Betriebs eines Ein-Euro-Shops gestatten müssen.
Ob ein wichtiger Grund vorliegt, ist im Einzelfall unter Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu beurteilen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rz. 967). Grundsätzlich darf auch ein Untermieter keine Verwendungszwecke verfolgen, die dem Mieter nach dem Inhalt des Hauptmietvertrags nicht gestattet wären (vgl. BGHZ 89, 308 = NJW 1984, 1031 f.; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2007, 73). Hier besteht allerdings die Besonderheit, dass der Vermieter auch eine Änderung des zunächst vereinbarten vertraglichen Nutzungszwecks - Betrieb einer Buchhandlung nach dem "W. Konzept" mit den dafür üblichen Nebenartikeln, ggf. auch nach dem "J.-Konzept" - nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigern darf. Die Gestaltung des Mietvertrages gibt damit auf der einen Seite dem Mieter weitgehende Möglichkeiten, das Mietobjekt - etwa wenn sich die ursprünglich vorgesehene Nutzung als nicht rentabel erweist - selbst anderweitig zu nutzen oder einen Untermieter zu finden, dem wiederum verschiedene Nutzungsmöglichkeiten offen stehen. Auf der anderen Seite profitiert auch der Vermieter von der gewählten Gestaltung, weil sein Risiko, bei mangelnder Zahlungsfähigkeit des Mieters Ausfälle zu erleiden, dadurch deutlich herabgesetzt wird, dass der Mieter besser disponieren und insbesondere auf wirtschaftliche Schwierigkeiten flexibel reagieren kann. Dies dürfte sich auch bei der Mietpreisgestaltung positiv zugunsten des Vermieters auswirken, der sich hier zudem noch eine Beteiligung an einer etwa höheren Untermiete ausbedungen hat. Ein Vermieter, der nicht nur die Zustimmung zu einer Untervermietung, sondern auch die zu einer Nutzungsänderung allein bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagen darf, muss sich daher an dieser Gestaltung festhalten lassen und kann nicht erwarten, durch eine Ausdehnung des Begriffs des "wichtigen Grundes" zu Lasten des Mieters nicht Vertragsinhalt gewordene Einschränkungen zu realisieren.
Das LG hat in diesem Zusammenhang zunächst zutreffend darauf hingewiesen, dass bereits die ursprüngliche im Mietvertrag vorgesehene Nutzung dem Mieter gewisse Gestaltungsfreiheiten ließ, ohne dass es sich um eine Nutzungsänderung gehandelt hätte. So war der Mieter weder überhaupt zum Betrieb seines Gewerbes verpflichtet - der Vermieter hätte also auch einen Leerstand dulden müssen - noch war der Mieter auf eine bestimmte Form der Präsentation seiner Waren oder ein bestimmtes Preisniveau festgelegt. Dass das von der Klägerin tatsächlich betriebene Ladenlokal - so der Beklagte - über ein geschmackvolles Interieur verfügt, die Waren ansprechend präsentiert werden, das Geschäft einen gepflegten Eindruck macht und insgesamt "schön" ist (Schriftsatz vom 6.11.2009), gibt dem Vermieter keinen Anspruch auf eine derartige Gestaltung, zumal es sich bei den genannten Merkmalen um objektiver Beurteilung nicht uneingeschränkt zugängliche ästhetische Eigenschaften handelt. Vielmehr hätte sich auch der Verkauf von Büchern nebst einfachen Nebenartikeln auf niedrigem Preisniveau noch im Rahmen des vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks gehalten. Der Betrieb eines Ein-Euro-Shops, ebenfalls auf Lauf...