OLG Düsseldorf Beschluss vom 03.12.2004 - I-3 Wx 274/04

Leitsatz (amtlich)

Eine Bestimmung der Teilungserklärung, wonach die zu Sondereigentum erklärten, aber nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteile den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln seien, statuiert weder eine Instandsetzungsverpflichtung noch eine Kostentragungspflicht des Wohnungseigentümers, dem ein mit dem übrigen Gebäude fest verbundener Wintergarten als Sondereigentum zugeordnet ist, wenn die Teile, um deren Reparatur es geht (hier: Glasbereich des Daches und Aluminiumteile), wegen § 5 Abs. 2 WEG nicht Gegenstand des Sondereigentums werden konnten.

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 153/04)

AG Düsseldorf (Aktenzeichen 29-III 67/03)

Tenor

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen die Beteiligten zu 2.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 4.466 Euro.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Mitglieder der eingangs näher bezeichneten Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beteiligten zu 1 sind gem. der Teilungserklärung vom 12.4.1995 Sondereigentümer der im Erdgeschoss gelegenen Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Abstellraum, Diele, Wintergarten sowie Bad/WC und Vorraum im Kellergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 gekennzeichnet. Der Wintergarten verfügt - ähnlich einem Anbau - über ein festes Mauerwerk, ist mit den übrigen Hauswänden fest verbunden und wie das übrige Wohngebäude unterkellert.

Die Teilungserklärung vom 12.4.1995 sieht unter Teil III (2) Folgendes vor:

"Sollten die zu Sondereigentum erklärten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein, sind sie den jeweiligen Sondereigentumseinheiten zur Sondernutzung zugewiesen und hinsichtlich Instandhaltungspflicht und Verkehrssicherungspflicht wie Sondereigentum zu behandeln".

An dem Wintergarten besteht Reparaturbedarf an den Glasbereichen des Daches und an den Aluminiumteilen. Die Reparaturkosten belaufen sich nach einem von den Beteiligten zu 1) eingeholten Kostenvoranschlag auf 4.466 Euro.

Die Wohnungseigentümer haben in der Eigentümerversammlung vom 21.3.2003, in der sie anwesend waren, einstimmig zu Tagesordnungspunkt 7 beschlossen, diese Kosten nicht zu übernehmen, da nach der Teilungserklärung der Wintergarten dem Sondereigentum zuzuordnen sei und Reparaturen und Instandsetzung dem jeweiligen Eigentümer obliegen.

Die Beteiligten zu 1) haben diesen Beschluss rechtzeitig angefochten. Zur Begründung haben sie ausgeführt, dass der Anbau als Gemeinschaftseigentum einzustufen sei, da er fester Bestandteil des Gebäudes sei und der Reparaturbedarf sich auch daraus ergebe, dass von dem übrigen Gemeinschaftseigentum Kräfte auf das Glasdach und die

Aluminiumträger einwirkten. Sie sind der Auffassung, dass daher die Gemeinschaft die Kosten zu tragen habe.

Sie haben u.a. beantragt, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 21.3.2003 insoweit für ungültig zu erklären, als dass dort zu Tagesordnungspunkt 7 die Kostenübernahme von Reparaturkosten im Wintergarten der Wohnung der Antragsteller durch die Antragsgegner abgelehnt worden ist.

Die Beteiligten zu 2) haben beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Da - so die Beteiligten zu 2) - der Wintergarten im Sondereigentum der Beteiligten zu 1) stünde bzw. wie solches zu behandeln sei, seien die Beteiligten zu 1) aufgrund der Regelung in Teil III (2) der Teilungserklärung verpflichtet, die Instandsetzungskosten selbst zu tragen.

Das AG hat nach mündlicher Verhandlung am 19.1.2004 den Eigentümerbeschluss vom 21.3.2003 zu TOP 7 (Ablehnung der Übernahme der zu erwartenden Reparaturkosten des Glasdaches des Wintergartens M.) für ungültig erklärt und u.a. ausgeführt, die Ablehnung der Kostenübernahme entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten sowie der Bestimmungen der Teilungserklärung gehöre die Sanierung des Daches wie auch der defekten Aluminiumteile, insb. der Aluminiumwinkel, zu den Aufgaben der Gemeinschaft, da es sich insoweit um Gemeinschaftseigentum handele. Ein Fall der Ziff. III.2. der Teilungserklärung (Scheitern der Zuordnung zum Sondereigentum) liege in Bezug auf den Wintergarten nicht vor. Denn seine prinzipielle Sondereigentumsfähigkeit hindere nicht, dass Dach und Umfassungsmauern ausschließlich Gemeinschaftseigentum darstellten. Insoweit sei wie bei Balkonen eine differenzierte Betrachtungsweise geboten.

Mit der hiergegen gerichteten sofortigen Beschwerde haben die Beteiligten zu 2) die Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses begehrt und haben beantragt, den Beschluss des AG Düsseldorf insoweit aufzuheben und das Gesuch der Beteiligten zu 1) zurückzuweisen.

Das LG hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 13.9.2004 die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

Gegen die Entscheidung der Kammer wenden sich die Beteiligten zu 2) mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die...