OLG Düsseldorf Beschluss vom 08.01.2009 - I-24 U 97/08

Leitsatz (amtlich)

1. Ein Pachtvertrag, dessen Kündigung die Vertragspartner für länger als ein Jahr ausgeschlossen haben, ist auf unbestimmte Dauer geschlossen und innerhalb gesetzlicher Frist kündbar, wenn er nicht der gesetzlichen Schriftform genügt.

2. In der Erhebung der Räumungsklage liegt regelmäßig die Wiederholung einer verfrühten und deshalb unwirksamen Kündigungserklärung.

Normenkette

BGB §§ 581, 550, 584

Verfahrensgang

LG Kleve (Urteil vom 16.04.2008; Aktenzeichen 2 O 375/07)

Tenor

I. Die Berufung des Beklagten gegen das am 16.4.2008 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des LG Kleve - Einzelrichterin - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

II. Berufungsstreitwert: 8.557,30 EUR

Gründe

I. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat den Beklagten zu Recht zur Räumung und Herausgabe des Geschäftslokals sowie zur Zahlung (157,30 EUR nebst Zinsen und Kosten) verurteilt. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen im Ergebnis keine dem Beklagten günstigere Entscheidung. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat Bezug auf den Hinweisbeschluss vom 25.11.2008. Dort ist ausgeführt worden:

"1. Räumungsanspruch

a) Der Beklagte bezweifelt nicht, dass das angefochtene Urteil dann nicht zu beanstanden ist, wenn Grundlage der vertraglichen Beziehung der Parteien der Pachtvertrag ist, den sie am 19.7.2006 unter den Titeln "Geschäftsübergabevertrag" und "Ergänzung zum Geschäftsübergabevertrag" schriftlich vereinbart haben. Auch der Senat folgt dieser Beurteilung, so dass es dazu keiner näheren Ausführungen mehr bedarf.

b) An der Räumungs- und Herausgabepflicht des Beklagten aus §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB ändert sich aber im Ergebnis auch dann nichts, wenn seine unter Beweis gestellte Behauptung zutreffen sollte, die Parteien hätten abweichend vom schriftlich fixierten Vertragsinhalt mündlich einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, und zwar bis zum Wirksamwerden des gleichzeitig vereinbarten Unternehmenskaufvertrags nach Ablauf von zwei Jahren. Aus dieser Vereinbarung könnte der Beklagte wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform (§§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 Satz 1 BGB) keine Besitzrechte herleiten, so dass das Vertragsverhältnis gem. §§ 581 Abs. 2, 550 Satz 2, 584 Abs. 1 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündbar ist.

aa) Wird nämlich ein Pachtvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form abgeschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit und kann - frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung - ordentlich gekündigt werden. Zwar hätten die Parteien nach der Behauptung des Beklagten keine bestimmte Laufzeit vereinbart. Es ist aber herrschende Meinung, dass die in Rede stehende Formvorschrift auch auf Pachtverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung findet, wenn die Vertragsparteien, wie der Beklagte hier behauptet, die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen (vgl. BGH NJW-RR 2008, 1329 = NZM 2008, 687; NJW 1960, 475 f.; OLG Köln ZMR 2001, 963, 966 jew. zum Mietvertrag; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 9. Aufl., § 550 BGB Rz. 20; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete Kap. 6 Rz. 16; Staudinger/Emmerich, BGB [2003], § 550 Rz. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 550 Rz. 5; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 Rz. 28; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 550 Rz. 7).

bb) Unter der Prämisse des vom Beklagten behaupteten Kündigungsausschlusses durch bloße mündliche Vereinbarung konnte das Pachtverhältnis beiderseitig ordentlich mit gesetzlicher Frist (§ 584 Abs. 1 BGB) gekündigt werden, mit Rücksicht auf §§ 581 Abs. 2, 578 Abs. 1, 550 Satz 2 BGB allerdings erstmals frühestens zum Ablauf eines Jahres ab Überlassung der Pachtsache, hier also frühestens nach Ablauf des 31.7.2007. Zwar war demnach die Kündigungserklärung vom 28.2.2007 verfrüht und konnte das Vertragsverhältnis noch nicht zur Auflösung bringen. In diesem Sinne vorfristig ist aber nicht mehr die Räumungs- und Herausgabeklage, in der problemlos eine Wiederholung der Kündigungserklärung gesehen werden kann (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rz. 830 m.w.N.) und die dem Prozessbevollmächtigten des Beklagten Ende Oktober 2007 zugegangen ist. Sie hätte das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31.7.2008 beendet, so dass das angefochtene Urteil im Ergebnis zu bestätigen sein wird.

c) An diesem rechtlichen Befund würde sich schließlich im Ergebnis auch dann nichts ändern, wenn man im Streitfall mit Blick auf den verbundenen Mietkaufvertrag wegen des (hier zu unterstellenden) Formverstoßes abweichend von §§ 581 Abs. 2, 550 BGB nicht zu einem Pachtvertrag mit unbestimmter Laufzeit, sondern gem. §§ 125, 139 BGB zur Gesamtnichtigkeit der Vertragsvereinbarung käme (vgl. BGH WM 1963, 534 = MDR 1963, 854; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rz. 782; Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 550 Rz. 13). In diesem Fall wäre der Beklagte nämlich g...