OLG Düsseldorf Beschluss vom 09.06.2008 - I-24 U 159/07

Leitsatz (amtlich)

1. Der Mieter hat darzulegen, dass der von ihm vereinbarungsgemäß geschuldete und an den Vermieter gezahlte Betrag neben der Miete auch Betriebskostenvorauszahlungen enthält, wenn der Mieter die variablen Betriebskosten seit geraumer Zeit selbst entrichtet.

2. Für das Mietobjekt aufgewendete Investitionen kann der Mieter allenfalls nach Bereicherungsgrundsätzen vom Vermieter erstattet verlangen, wenn sie zu einer Ertragswertsteigerung geführt haben.

Normenkette

BGB §§ 535, 536a, 539

Verfahrensgang

LG Kleve (Aktenzeichen 2 O 116/06)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO im Beschlussverfahren zurückzuweisen. Die Beklagte erhält Gelegenheit, zu den Gründen binnen einer Frist von zwei Wochen schriftsätzlich Stellung zu nehmen.

Gründe

I. Das Rechtsmittel hat keine Erfolgsaussicht, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Das LG hat die Beklagte zu Recht zur Zahlung von insgesamt 17.511,92 EUR (nebst Zinsen), nämlich Miete und Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1.6.2005 bis 10.4.2006 (12.845,25 EUR) sowie Schadensersatz (4.666,67 EUR) verurteilt. Die vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine günstigere Entscheidung.

1. Die Beklagte kann ggü. der Miete/Nutzungsentschädigung weder mit einem Betriebskostenguthaben noch mit jetzt zurückgeforderten Betriebskostenvorauszahlungen aufrechnen noch hat sie ein Zurückbehaltungsrecht an der eingeklagten Miete/Nutzungsentschädigung.

a) Das LG hat zu Recht erkannt, dass die Beklagte nicht den Beweis erbracht hat, dass in dem monatlich unstreitig geschuldeten Betrag (1.773,67 EUR) eine Betriebskostenvorauszahlung enthalten ist. Dafür spricht auch nicht die (einmalig gebliebene) Betriebskostenabrechnung vom 24.3.2001 für das Jahr 2000 (GA 87), und zwar selbst dann nicht, wenn noch zu jener Zeit Vorauszahlungen von monatlich 440 DM (224,97 EUR) geschuldet wurden. Maßgeblich ist jetzt, dass es die Beklagte erstinstanzlich vermieden hat, die eine mündlich vereinbarte Vertragsabänderung aufzeigende Behauptung der Klägerin zu bestreiten, sie (die Klägerin) und vor ihr schon die Voreigentümerin hätten neben den Aufwendungen für Grundsteuer und Gebäudeversicherung keine sonstigen Betriebskosten für das von der Beklagten allein bewirtschaftete Grundstück (die Wohnung wurde von Mietern der Beklagten als Untermietern bewohnt) verauslagt, vielmehr seien alle variablen (in der Abrechnung vom 24.3.2001 noch als vom Vermieter verauslagt dargestellten) Betriebskosten neben der Miete von der Beklagten selbst bezahlt worden.

b) Diesem Vortrag ist die Beklagte weder ausdrücklich noch sinngemäß i.S.d. § 138 Abs. 3 ZPO entgegen getreten. Das wäre aber in substantiierter Weise erforderlich gewesen.

aa) Denn einerseits beruhte das Vertragsverhältnis auf mündlichen Vereinbarungen, an denen (im Gegensatz zur Klägerin) der Geschäftsführer der komplementär haftenden Gesellschaft der Beklagten persönlich beteiligt gewesen ist. Andererseits indiziert die von der Beklagten zugestandene und mehrjährig unbeanstandet hingenommene Vertragspraxis, dass sie eben nicht auf einem Versehen beruht. Dies wäre bei der nach kaufmännischen Grundsätzen betriebenen Handelsgesellschaft der Beklagten auch nicht verständlich. Demgemäß entspricht dieses Verhalten der Parteien dem aktuellen Vertragsstatus (vgl. dazu BGH NJW-RR 1998, 259 m.w.N.; NJW 2003, 2748 sub II. 2b).

bb) Um diesbezüglich die Darlegungs- und Beweislast wieder auf die Klägerin zurückzuverlagern (vgl. BGH NJW 1962, 1354 = JZ 1963, 32, 33 m. Anm. Scheuerle; BGH NJW 2000, 3286, 3287 sub Nr. II.1. m.w.N.; WM 2001, 1517, 1518 und jüngst NJW 2003, 3564, 3565; OLG Düsseldorf OLGReport Düsseldorf 2006, 741; Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl., § 138 Rz. 8 m.w.N.), hätte es detaillierten Vortrags der Beklagten zur dargestellten Vertragspraxis bedurft und welche Bedeutung sie für die Absprachen der Mietvertragsparteien haben soll. Stattdessen ist die Beklagte ausdrücklich nur dem weiteren Vortrag der Klägerin entgegengetreten, sie habe die geänderte Vertragshandhabung von der Voreigentümerin erfahren. Darüber indes brauchte das LG keinen Beweis zu erheben; denn woher die Klägerin diese Information und unter welchen Umständen sie sie erhalten hatte, ist für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne jede Bedeutung.

c) Der Senat folgt daher der vom LG in verfahrensrechtlich nicht zu beanstandender Weise gezogenen Schlussfolgerung (§§ 138 Abs. 3, 286 ZPO), dass die von der Beklagten zuletzt gezahlte Miete (1.773,67 EUR) keine Betriebskostenvorauszahlung enthält.

2. Die Beklagte hat auch nicht den von ihr gem. § 362 Abs. 1 BGB zu führenden Beweis erbracht, dass die von der Klägerin geforderte Nutzungsentschädigung für den Monat Dezember 2005 in Höhe eines Teilbetrags von 485 EUR durch Zahlung der Untermieter erloschen ist. Die Berufungsbegründung bringt dazu keine neuen Gesichtspunkte.

3. Die Beklagte kann schließlich auch nicht mit angeblich vorgenommenen Investitionen in behaupteter Höhe von 15.000 EUR gegen die Miete/Nutzungsentschädigung au...