Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache
Leitsatz (amtlich)
Wird - gemäß der Teilungserklärung - die Vertretung der Wohnungseigentümer, die in der Eigentümerversammlung nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, vom Verwalter ausgeübt, so führt dies auch bei einem “einstimmigen” Beschluss nicht zu einer Vereinbarung iSd WEG § 10 (juris: WoEigG).
Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Entscheidung vom 28.10.1999; Aktenzeichen 19 T 169/99) |
AG Neuss (Aktenzeichen 27 II 35/96 WEG) |
Tenor
Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 3) tragen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 50.000,00 DM.
Gründe
I.
In der die o. a. Wohnungseigentümergemeinschaft betreffende Teilungserklärung sind in § 5 Nr. 2.5 die Außenfenster dem gemeinschaftlichen Eigentum zugewiesen. In § 26 Nr. 1.2.2 ist festgelegt, daß die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums von den Eigentümern nach dem Verhältnis ihrem Miteigentumsanteile getragen werden.
Am 15.04.1994 fand eine Versammlung der Wohnungseigentümer statt, an der nicht alle Wohnungseigentümer teilgenommen haben. Hinsichtlich der Vertretung eines Wohnungseigentümers in Eigentümerversammlungen bestimmt § 33 Nr. 8 der Teilungserklärung:
„In der Eigentümerversammlung kann sich jeder Wohnungseigentümer aufgrund schriftlicher Vollmacht durch seinen Ehegatten, Verwandte ersten Grades, den Verwalter, einen vom Verwalter bestimmten Unterbevollmächtigten oder einen anderen Miteigentümer vertreten lassen. Eine Vertretung durch Dritte ist ausgeschlossen. Dritten kann jedoch vom Verwalter die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung gestattet werden.
Die Vertretung der Wohnungseigentümer, die nicht anwesend und nicht anderweitig vertreten sind, wird vom Verwalter ausgeübt.”
In der Versammlung befaßten sich die Wohnungseigentümer u. a. auch mit der Erneuerung der Außenfenster und der Verteilung der insoweit anfallenden Kosten.
Unter TOP 5 d) beschlossen sie u. a. im Beschluß 2:
Laut Teilungserklärung sind die Außenfenster zwingend Gemeinschaftseigentum. Trotzdem beschließt die Versammlung, daß jeder Eigentümer die Kosten für die Fenster seiner eigenen Wohnung auch selbst bezahlt und die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden. Trotz evtl. einer anderen gesetzlichen Regelung erklärt die Versammlung die bisher geübte Praxis bezüglich der Bezahlung für in Ordnung.
Als Abstimmungsergebnis ist im Protokoll der Versammlung insoweit „einstimmig” vermerkt.
Die Beteiligten zu 1) und 2) Haben beim Amtsgericht u. a. beantragt, den zu TOP 5 d) 2. ergangenen Beschuß für ungültig zu erklären. Sie haben gerügt sie seien zu den Versammlung nicht eingeladen worden. Durch den angefochtenen Beschluß würden sie zudem „unrechtmäßig” belastet.
Das Amtsgericht hat den Beschluß zu TOP 5 d) 2. für ungültig erklärt und den weitergehenden Antrag zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 3) haben gegen die Entscheidung des Amtsgerichts sofortige Beschwerde eingelegt.
Sie haben die Auffassung vertreten, der zu TOP 5 d) 2. ergangene Beschluß sei nicht zu beanstanden, denn für die darin getroffene, den Bestimmungen der Teilungserklärung nicht entsprechende Kostenverteilung sei ein sachlicher Grund vorhanden. Im übrigen halten die Beteiligten zu 1) und 2) das Recht auf Anfechtung des Beschlusses verwirkt. Schließlich sei der in der Teilungserklärung festgesetzte Verteilungsschlüssel bereits durch die langjährige entgegenstehende Praxis und die insoweit ergangenen Beschlüsse im Sinne einer Vereinbarung geändert worden.
Das Landgericht hat das Rechtsmittel der Beteiligten zu 3) zurückgewiesen.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts wenden sich die Beteiligten zu 3) unter Wiederholung ihres früheren Vorbringens mit der sofortigen weiteren Beschwerde.
Die Beteiligten zu 1) und 2) sind dem Rechtsmittel entgegengetreten.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 22, 27, 29 FGG), sachlich aber nicht begründet, denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Gesetzesverletzung (§ 27 FGG).
1).
Das Landgericht hat ausgeführt, der Beschluß zu TOP 5 d) 2. sei auf Antrag der Beteiligten zu 1) und 2) für ungültig zu erklären, weil die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nur durch eine Vereinbarung, nicht aber durch einen Mehrheitsbeschluß der Wohnungseigentümer habe herbeigeführt werden können. Eine Vereinbarung sei aber – ungeachtet der im Protokoll vermerkten „Einstimmigkeit” des Beschlusses – nicht gegeben. Auch die von den Beteiligten zu 3) angeführte bisherige Praxis der Fenstersanierung und die dazu ergangenen Beschlüsse seien nicht als eine „Vereinbarung” über die Änderung der Kostenverteilung anzusehen. Schließlich hätten die Beteiligten zu 1) und 2) ihr Anfechtungsrecht auch nicht verwirkt.
2)
Diese Erwägungen des Landgerichts halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand.
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