OLG Düsseldorf Beschluss vom 14.11.2011 - I-24 U 43/10

Leitsatz (amtlich)

1. Verlangt der Zwangsverwalter eines Mietobjekts nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses von dem Untermieter die Räumung und Herausgabe, ist dieser von der Zahlung des Mietzinses an den Hauptmieter befreit, auch wenn sich dieser mit dem Zwangsverwalter über die Wirksamkeit jener Kündigung streitet.

2. Wird der Untermieter von dem Zwangsverwalter vor die Wahl gestellt, die Räume herauszugeben oder künftig eine Nutzungsentschädigung an ihn zu zahlen, so darf sich der Untermieter zu Lasten des Hauptmieters auf das Nutzungsentgelt einlassen.

Normenkette

BGB §§ 535, 536 Abs. 3, § 543 Abs. 2 Nr. 3, § 546 Abs. 2

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Urteil vom 04.02.2010; Aktenzeichen 17 O 323/09)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 4.2.2010 verkündete Urteil der 17. Zivilkammer des LG Wuppertal wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Der Antrag der Klägerin vom 8.11.2011, den Rechtsstreit auszusetzen, wird zurückgewiesen.

Gründe

Die Berufung hat offensichtlich keinen Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das LG hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen.

I. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen nimmt der Senat zunächst Bezug auf seinen Hinweisbeschluss vom 12.9.2011. Dort hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Das Rechtsmittel der Klägerin, mit welchem sie den abgewiesenen Zahlungsantrag der Klage (1600 EUR nebst Zinsen) weiterverfolgt und den Rechtsstreit hinsichtlich des Räumungsbegehrens in der Hauptsache für erledigt erklärt hat, ist unbegründet. Die gegen die Klageabweisung vorgebrachten Berufungsgründe, die sich im Wesentlichen mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses befassen, rechtfertigen im Ergebnis ebenso wenig eine der Klägerin günstigere Entscheidung wie ihre Ausführungen zum bisherigen Begehren, die von dem Beklagten innegehaltenen Geschäftsräume B. Straße XX in S., Erdgeschoss, Eingang Straße, bestehend aus 2 Räumen und einem WC zu räumen und herauszugeben.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten weder einen Anspruch auf Zahlung der Mietzinsen und Nebenkostenvorauszahlungen i.H.v. jeweils 400 EUR (Miete 320 und Betriebskostenvorauszahlung 80,00) für Juni und Juli 2009 gem. § 535 Abs. 2 BGB noch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in gleicher Höhe gem. § 546a BGB für die Monate August und September 2009.

a) Zutreffend ist das LG in der angefochtenen Entscheidung davon ausgegangen, dass die für die Zeit vom 1.6. bis 30.9.2009 geltend gemachten Ansprüche nicht bestehen. Sie sind vielmehr gem. § 536 Abs. 3 BGB auf null gemindert, weil von einem Rechtsmangel ausgegangen werden muss. Denn die Klägerin war im fraglichen Zeitraum nicht zur Nutzung des Gewerbemietraums berechtigt. Grundsätzlich liegt ein zur Minderung berechtigender Rechtsmangel zwar nicht schon dann vor, wenn nur ein Recht eines Dritten auf die vermietete Sache besteht, das zu einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauches führen könnte. Ein Rechtsmangel entsteht vielmehr erst dann, wenn der Dritte sein Recht in einer Weise geltend macht, die zu einer Beeinträchtigung des Gebrauchs durch den Mieter führt. Dies setzt voraus, dass der Dritte gegen den Mieter einen ihm zustehenden Herausgabeanspruch geltend macht und Räumung verlangt (BGH NJW 1996, 46; KG ZMR 2006, 45; OLG Hamm NJW-RR 1987, 1304; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 10. Aufl. 2009, Rz. 291, 1302).

b) Diese Voraussetzungen für die Annahme eines Rechtsmangels liegen im vorliegenden Fall vor. Gemäß dem Beschluss des AG Solingen vom 8.8.2008 (Az. 006 L 032/08) wurde über das Wohnungseigentum Grundbuch von H. Blatt XXX, 558/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung H., Flur XX, Flurstück XXX, Gebäude-und Freifläche, B. Straße XXX, groß 4866 m², Flur YY, Flurstück YYY, Gebäude- und Freifläche, B. Straße, groß 95 m², verbunden mit dem Sondereigentum an dem Räumen gemäß dem Aufteilungsplan als Nr. 1 (im Folgenden: Mietobjekt) die Zwangsverwaltung angeordnet. Zum Zwangsverwalter wurde Rechtsanwalt B. aus S. bestellt. Der Zwangsverwalter hat das Hauptmietverhältnis der Klägerin mit der A. KG, N. Straße XX, in B. (im Folgenden: Hauptvermieterin) wirksam gekündigt und damit der Klägerin das Nutzungsrecht entzogen.

aa) Das LG hat zu Recht die Wirksamkeit der Kündigung bejaht. Das Hauptmietverhältnis ist durch die Kündigung des Zwangsverwalters gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3. a) und b) BGB fristlos beendet worden. Davon konnte das LG nach dem beiderseitigen Vorbringen der Parteien im ersten Rechtszug ausgehen. Unstreitig hat der Zwangsverwalter die Kündigung des Hauptmietverhältnisses mit Schreiben vom 29.5.2009 ausgesprochen und die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Mieträume bis 5.6.2009 aufgefordert. Die Klägerin war mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete, sowie in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in der Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug.

Zu Recht hat das LG angenommen, dass die Mietforderungen des Zwangsverwalters nicht d...