Leitsatz (amtlich)
1. Die behauptete Uneinbringlichkeit der Mietzinsrückstände und etwa bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietzinsforderungen rechtfertigen nicht den Erlass einer Sicherungs-Räumungsverfügung.
2. Verbotene Eigenmacht (§§ 858, 861 BGB) kann nicht gegen den Vermieter als nur mittelbaren Besitzer verübt werden.
3. Eine auf Räumung gerichtete Regelungsverfügung kommt nicht bereits dann in Betracht, wenn der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen weiter benutzt.
4. Zur Frage, ob eine Regelungsverfügung auf Räumung zulässig ist, wenn der Vermieter infolge einer besonderen (wirtschaftlichen!) Notlage auf die sofortige Herausgabe der Räume angewiesen ist.
Normenkette
ZPO §§ 935, 940
Verfahrensgang
LG Krefeld (Beschluss vom 23.12.2008; Aktenzeichen 2 O 408/08) |
Tenor
Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des LG Krefeld - Einzelrichter - vom 23.12.2008 wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin.
Gründe
I. Die Antragstellerin hat Räume auf dem Grundstück X-str. ... 31 in K. mit Mietvertrag vom 2.01./6.1.2004 in Verbindung mit der Mieteintrittsvereinbarung vom 23.08./25.08 2005 an die Fa. X-GmbH für die Zeit vom 1.3.2004 bis 28.2.2009 zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts vermietet. Die Miete beträgt insgesamt 8.984,50 EUR (= 6.600 EUR netto zzgl. 950 EUR Nebenkostenvorauszahlung zzgl. MWSt.). Zu den gem. § 4 des Ausgangsmietvertrags auf die Mieterin umlegbaren Betriebskosten zählen gemäß der vorgedruckten Aufstellung in § 4 Ziff. 3a) die "Versicherungsbeiträge", zu denen gemäß handschriftlicher Ergänzung eine "Mietverlustversicherung" gehört.
Die Antragstellerin hat erstinstanzlich u.a. vorgetragen, bereits seit 2005 seien regelmäßige, erhebliche Zahlungsverzögerungen aufgetreten. Seit September 2008 erfolgten keine Mietzahlungen mehr. Der Mietrückstand betrage 38.993,95 EUR (= Zeitpunkt der Antragstellung am 23.12.2008). Anfang Dezember 2008 habe sie zufällig davon Kenntnis erhalten, dass das Mietobjekt nicht mehr von ihrer Mieterin genutzt werde, sondern von dieser - ohne Berechtigung - an die Antragsgegnerin weitervermietet bzw. überlassen worden sei. Wegen des Mietrückstands habe sie das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 17.12.2008 fristlos gekündigt, die Antragsgegnerin hierüber mit Telefax gleichen Datums informiert und sie vergeblich zur Räumung und Herausgabe der Mietsache an sie aufgefordert. Die besondere Dringlichkeit ergebe sich zum einen daraus, dass die Kaution inzwischen aufgebraucht sei. Zum anderen sei die Hauptmieterin allem Anschein nach vermögenslos bzw. faktisch nicht mehr existent. Ihr entstehe durch die fortdauernde Nutzung ein monatlicher Mietausfallschaden i.H.v. 8.984,50 EUR, den sie nicht ersetzt bekommen könne und der sie in ihrer finanziellen Existenz gefährde. Deswegen und aufgrund der Tatsache, dass eine - bereits erfolgte - Weitervermietung nur bei vorheriger umfassender Renovierung möglich sei, sei eine Eilentscheidung geboten.
Das LG hat den Antrag auf Erlass der Räumungsverfügung mit dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Erlass der begehrten Leistungsverfügung würde die Hauptsache vorwegnehmen, was in dem Eilverfahren grundsätzlich nicht möglich sei. Ihr Erlass käme deswegen nur bei einer Besitzschutzverletzung durch die Antragsgegnerin in Betracht, die aber nach dem Vortrag der Antragstellerin nicht vorliege. Im Übrigen habe die Antragstellerin ihre Angaben nicht glaubhaft gemacht, Anlagen seien der Antragsschrift nicht beigefügt gewesen. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie ihren Verfügungsantrag weiterverfolgt. Sie macht u.a. ergänzend geltend, eine Leistungsverfügung sei ausnahmsweise zuzulassen, wenn der Antragsteller dringend auf die sofortige Erfüllung seines Leistungsanspruchs angewiesen sei und ein Abwarten des ordentlichen Verfahrens - wie hier - zu irreparablen Schäden führen würde, die ganz außer Verhältnis zu dem Schaden stehe, der der Antragsgegnerin aus der sofortigen, vorläufigen Erfüllung drohe. Sie bestreite durch die Vermietung der Gewerbeimmobilie ihren Lebensunterhalt und sei auf die Mieteinnahmen finanziell angewiesen. Durch die zu erwartenden Mietausfälle und Schadensersatzforderungen des Nachmieters würde sie in eine wirtschaftlich existentielle Lage geraten. Für den Erlass der Räumungsverfügung spreche zudem die eindeutige Rechtslage. Es werde davon ausgegangen, dass die nicht zu ermittelnde Hauptmieterin und die Antragsgegnerin kollusiv zusammenarbeiteten, wobei keine Mietzahlungen geleistet würden.
Mit Nichtabhilfebeschluss vom 23.1.2009 hat das LG der sofortigen Beschwerde nicht abgeholfen und diese dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. In der Begründung hierzu heißt es auszugsweise: "Die Antragstellerin hat einen Verfügungsgrund nicht glaub...