OLG Düsseldorf Beschluss vom 29.10.2007 - I-24 U 94/07

Leitsatz (amtlich)

Nach der Klausel:

"Sollten sich die vom Vermieter zu tragenden Kosten ggü. dem Stand vom Vertragsschluss in der Zukunft erhöhen, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Erhöhung diese Mehrkosten anteilig auf den Mieter umzulegen ..."

darf der Vermieter auch gegen ihn selbst rückwirkend festgesetzte öffentliche Grundbesitzabgaben auf den Mieter abwälzen, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag solche Betriebskosten grundsätzlich übernommen hat.

Die Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt nicht im Gewerberaummietrecht.

Normenkette

BGB §§ 535, 556 Abs. 3 S. 3

Verfahrensgang

LG Wuppertal (Aktenzeichen 17 O 328/06)

Tenor

Der Senat beabsichtigt, die Berufung gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Der Beklagten wird Gelegenheit gegeben, hierzu binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses Stellung zu nehmen.

Der für den 11.12.2007 geplante Senatstermin entfällt.

Gründe

Die Berufung der Beklagten hat keine Aussicht auf Erfolg. Das landgerichtliche Urteil ist richtig, der Senat schließt sich dessen Ausführungen vollumfänglich an.

I. Aus der Berufungsbegründung ergeben sich keine Gründe für die beantragte Abänderung. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

1. Die Klägerin hat der Beklagten zu Recht die streitgegenständlichen Nebenkosten nachberechnet. Ausweislich § 3 des Mietvertrages haben die Parteien folgendes vereinbart:

"Sollten sich die vom Vermieter zu tragenden Kosten ggü. dem Stand vom Vertragsschluss in der Zukunft erhöhen, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Erhöhung diese Mehrkosten anteilig auf den Mieter umzulegen ..."

Diese Voraussetzungen liegen, wie das LG rechtsfehlerfrei festgestellt hat, vor. Durch die rückwirkende Anhebung des Steuermessbetrages ab dem 1.1.2001 wurde die Grundsteuer für den Zeitraum 2001 bis 2005 um die im Bescheid über die Grundbesitzabgaben der Stadt W. vom 18.11.2005 genannten Beträge erhöht. Dies stellt die Beklagte auch nicht in Abrede.

Soweit sie sich darauf beruft, im Mietvertrag sei kein Grundsteuerbetrag genannt, weshalb eine endgültige Festsetzung erst im Bescheid vom 18.11.2005 erfolgt sei, ist dies rechtsirrig und zudem unerheblich. Zum einen konnten diese jederzeit durch Vorlage der entsprechenden Bescheide, denen sich auch die maßgeblichen Zeitabschnitte der Festsetzung entnehmen ließen, ermitteln. Es bestand deshalb keine Notwendigkeit, den Mietvertrag mit diesen Zahlen zu versehen. Der Text ist somit auch nicht "unklar", wie die Beklagte meint. Zum anderen können sich die in § 3 Mietvertrag genannten Kosten für den "Stand des Vertragsschlusses" denknotwendig nur auf die Kosten beziehen, die den Parteien zum Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen bekannt waren bzw. bekannt sein konnten; denn auf deren Grundlage wurden die vertraglichen Vereinbarungen getroffen. Dass nachträgliche Änderungen entgegen der o.g. Regelung unbeachtlich sein sollten, lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen und ist von der Beklagten auch nicht dargelegt worden.

Im Übrigen ist die Erhöhung der Grundsteuer erst ab dem 1.1.2001 eingetreten (die Untervermietung erfolgt jedoch bereits ab 1.9.2000), weshalb die Überlegung der Beklagten ohnehin ins Leere geht. Die Klägerin hat deshalb zu Recht die Beträge in die Vergleichsrechnung eingestellt, die zum 1.9.2000 zu zahlen waren. Diese sind Ausgangspunkt der Beurteilung, ob eine Erhöhung erfolgt ist. Und eine solche lag ab dem 1.1.2001, also nach Abschluss des MV unstreitig vor.

2. Die Beklagte, die sich auf das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen beruft, ist insoweit darlegungs- und beweispflichtig. Denn wer sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB beruft, muss darlegen und beweisen, dass die zum Vertragsbestandteil gemachten Klauseln AGB i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB sind (BGHZ 118, 238; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl., § 305 Rz. 24). Hierzu hat die Beklagte nichts Dezidiertes vorgetragen, während die Klägerin unwidersprochen dargelegt hat, dass sie außer mit der Beklagten zu keinem Zeitpunkt mit anderen Personen Mietverträge oder Untermietverträge geschlossen hat. Es kann deshalb offen bleiben, ob die Anwendung der §§ 305 ff. BGB überhaupt ein für die Beklagte vorteilhafteres Ergebnis nach sich gezogen hätte.

3. Die von der Beklagten unter Hinweis auf eine Rechtsprechung des BGH (NJW 2006, 3350) angenommene Verfristung der Geltendmachung liegt ebenfalls nicht vor. Es ist hier ohne Belang, dass die für die Klägerin gefertigte Betriebskostenabrechnung auf den 24.3.2006 datiert, während die Klägerin diejenige für die Beklagte "erst" unter dem 11.7.2006, also knapp 3,5 Monate später erstellte.

Die Vorschrift des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt nur für das Wohnraummietrecht und nicht für den Bereich der gewerblichen Mietverhältnisse, (vgl. Senat, WuM 2003, 151 f.; OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, GuT 2007, 301; 2006, 132 f.; KG, ZMR 2007, 449; KG, ZMR 2006, 526; OLG Köln, GuT 2006, 314; OLG Brandenburg, Info M 2007, 22; LG Berlin, GE 2007, 446; Staudinger/Weitemeyer, Bearbeitung 2006, BGB, § 556 Rz. 8; BeckOKBGB/Ehlert, ...