Verfahrensgang
LG Düsseldorf (Urteil vom 21.06.1993; Aktenzeichen 8 O 165/93) |
Tenor
Die Berufung des Beklagten gegen das am 21. Juni 1993 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Beklagten zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Die zulässige Berufung des Beklagten ist nicht begründet.
Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht den Beklagten verurteilt, die geleistete Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten entsprechend den zwischenzeitlich eingetretenen Mietszinserhöhungen aufzufüllen. Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist der Senat allerdings der Ansicht, daß sich der Anspruch des Klägers, von dem Beklagten entsprechend den jeweligen Mietzinserhöhungen eine Auffüllung der geleisteten Kaution zu verlangen, bereits im Wege der Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB ergibt.
Zwar heißt es in dem Mietvertrag der Parteien vom 25. April 1974 in Ziffer VI zur Kaution nur:
„Der Mieter hat eine Kaution von zwei Monatsmieten zu leisten. Diese Kaution kann erbracht werden,
- durch Pfandbriefe zum Kurswert,
- in Form einer schriftlichen, unbefristeten, unbedingten Bankbürgschaft ohne Einrede der Vorausklage einer deutschen Großbank, oder
- Hinterlegung eines Sparbuches mit Verfügungsvermerk ausschließlich zugunsten des Vermieters.
Die Kaution wird fällig spätestens 3 Wochen vor dem endgültigen Einzugstermin. Wird die Kaution nicht rechtzeitig geleistet, ist der Vermieter berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten und den Mieter für den ihm hierdurch entstandenen Schaden in vollem Umfang ersatzpflichtig zu machen”.
Für sich allein genommen könnte man aus dieser Bestimmung entnehmen, der Beklagte solle lediglich zu einer einmaligen und unveränderlichen Kautionszahlung bei Vertragsbeginn verpflichtet sein. Allerdings ist zu berücksichtigen, daß ausweislich Ziffer II des Mietvertrages das Mietverhältnis zunächst auf die Dauer von 15 Jahren fest abgeschlossen worden war; ferner erhielt der Mieter ein Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages um weitere 10 Jahre; nach Ablauf dieser weiteren 10 Jahre sollte sich das Mietverhältnis alsdann um jeweils drei Jahre verlängern, wenn es nicht von einer der Parteien ein Jahr vor dem jeweiligen Ablauf durch eingeschriebenen Brief gekündigt werden würde. Damit hatten die Parteien eine Vertragslaufzeit von mindestens 15 Jahren, wahrscheinlich aber eine solche von 25 Jahren und mehr vor Augen. Hinzu kommt weiter, daß bei Vertragsabschluß ausweislich Ziffer III des Mietvertrages der tatsächliche Nettomietzins seinerzeit noch nicht endgültig bestimmt war. Insoweit heißt es hierzu:
„Voraussichtlich bewegt er sich in der Höhe zwischen DM 45.000 und DM 50.000 monatlich.”
Ferner hatten die Parteien ausweislich Ziffer III des Mietvertrages eine sogenannte Indexklausel vereinbart. Hält man sich das alles vor Augen und bedenkt man insbesondere, welchen Sinn und Zweck die Zahlung einer Kaution hat, nämlich dem Vermieter für die Ansprüche aus dem Mietverhältnis, insbesondere für solche, die regelmäßig nach Beendigung der Mietzeit geltend zu machen sind, eine Sicherheit an die Hand zu geben, und berücksichtigt man insbesondere die lange Laufzeit und die hiermit notwendigerweise verbundene Geldentwertung, so spricht vieles dafür, daß beide Parteien im wohlverstandenen beiderseitigen Interesse bei Vertragsabschluß davon ausgingen, die Kaution solle an den im Laufe der Zeit zu zahlenden erhöhten Mietzins angepaßt werden. Tatsächlich haben beide Parteien die Vertragsbestimmungen auch so verstanden und sind dementsprechend über 16 Jahre lang in dieser Weise verfahren. So hat nicht nur der Rechtsvertreter des Beklagten noch mit seinem Schriftsatz vom 27. März 1990 an den Münchener Rechtsvertreter des Klägers diese Ansicht geäußert, wie sich aus dem Passus entnehmen läßt:
„In Ansehung der zum 06.07.1989 fälligen Nettomiete p.M. über DM 54.886,03 ergibt sich mithin eine vertragsgemäße geschuldete Kaution über DM 109.772,06.”
Entsprechende Erklärungen sind auch in einem früheren Schreiben des Rechtsvertreters des Beklagten, so etwa in dem vom 20. März 1986, enthalten. Wesentliche Bedeutung kommt aber dem persönlichen Schreiben des Beklagten vom 21. Juli 1989 an die Hausverwaltung des Klägers zu, mit dem er sich insbesondere zur Höhe der Kaution äußert. Dort heißt es u. a.:
„Somit Kurswert/Barwert meiner Mietkaution per 17.07.1989 abgerundet DM 126.500. Da die Nettomiete, aufgerundet zu ihren Gunsten, allenfalls DM 55.250 beträgt liegt dementsprechend eine Überzahlung von DM 16.000 vor…
a) Gemäß § VI des Mietvertrages beträgt die Kaution zwei Monatsmieten. Der Begriff Monatsmiete betrifft eindeutig die monatliche Nettomiete gemäß III/1. des Vertrages, zwei Monatsmieten, also siehe oben, DM 110.500 ist somit die Höhe der Mietkaution.
b) Die vertraglichen Bestimmungen wurden auch früher eindeutig in dieser Weise verstanden und gehandhabt. Entsprechende Korrespondenz über die Berechnung der Kaution...