OLG Düsseldorf Urteil vom 06.05.2003 - 24 U 99/02

Leitsatz (amtlich)

1. Überträgt ein Miteigentümer und Nießbraucher (Vermieter) seinen Anteil an einem Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs, so kommt es nicht zu einem Vermieterwechsel.

2. Das Minderungsrecht des Mieters geht bei vorbehaltloser Nachzahlung der zunächst wegen Mängel einbehaltenen Miete für Vergangenheit und Zukunft auch dann verloren, wenn er später wegen derselben Mängel erneut Miete zurückhält.

3. Der Mieter darf einzelne Positionen einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung ohne Einsicht in die Kostenbelege nicht pauschal bestreiten.

Ist der Beginn einer Abrechnungsperiode vertraglich nicht festgelegt, so darf ihn der Vermieter nach billigem Ermessen bestimmen.

Normenkette

BGB § 315; BGB a.F. §§ 535, 543, 571; BGB n.F. §§ 542, 566

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 10 O 213/01)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 16.4.2002 verkündete Teilurteil der 10. Zivilkammer des LG Düsseldorf – Einzelrichterin – wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass der Kostenausspruch, der der künftigen Schlussentscheidung des LG vorbehalten bleibt, entfällt und dass Zinsen „von je 1.320 DM” (statt 1.300 DM) zu zahlen sind.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Das zulässige Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

I. In verfahrensrechtlicher Hinsicht hat das LG ein (verdecktes) Teilurteil erlassen. Ausweislich des Sitzungsprotokolls vom 30.10.2001 hat die Klägerin nicht nur den Zahlungsantrag aus dem Schriftsatz vom 10.8.2001, sondern ferner den Leistungsantrag auf Herausgabe des Schlüssels zum Panzerriegel der Tür im Mietobjekt verlesen. Entschieden hat das LG aber nur über den Zahlungsantrag.

Das Teilurteil wäre allerdings aus verfahrensrechtlichen Gründen aufzuheben, wenn es unzulässig wäre i.S.d. § 301 Abs. 1 ZPO. Unzulässig ist ein Teilurteil dann, wenn die Gefahr bestünde, dass die Teilentscheidungen zueinander in Widerspruch treten, wobei ein solcher Widerspruch im Instanzenzug und in rechtlichen Vorfragen ausreicht.

Eine solche Gefahr besteht hier nicht. Unabhängig von der Frage, ob der Beklagte das Mietverhältnis wirksam gekündigt hat, ist die Frage nach der Herausgabe des in Rede stehenden Schlüssels zu beantworten. Denn der Beklagte hat das von der Klägerin gemietete Büro zurückgegeben, um ihr die Möglichkeit der Anschlussvermietung zu geben. Dann aber ist die Frage nach der Herausgabepflicht nicht (mehr) abhängig von der Frage der wirksamen Beendigung des Mietvertrags durch die Kündigung, sondern nur von der Frage, ob die vereinbarte Rückgabe der Mieträume vollständig oder unvollständig erfüllt worden ist.

II. Zu Unrecht wehrt sich der Beklagte gegen seine Verurteilung zu den Mieten der Monate Juni 2000, Oktober bis Dezember 2000 und Januar bis Juli 2001 i.H.v. jeweils 1.320 DM monatlich (nicht, wie das LG im Rahmen des Zinsauspruchs irrtümlich tenoriert hat, 1.300 DM monatlich, was der Senat gem. § 319 ZPO zu berichtigen hat), insgesamt i.H.v. 14.250 DM.

1. Die Klägerin ist aktiv legitimiert. Sie hat dargelegt und urkundlich belegt, dass sie nach dem Tod ihres Ehegatten als dessen Alleinerbin (Erbschein vom 19.6.2002, 92 VI 137/00 AG Düsseldorf) seit dem 19.1.2000 alleinige Nießbraucherin des vermieteten Grundstücks auf der Grundlage des im Grundbuch von Pempelfort (AG Düsseldorf Bl. 6787 Abt. II) eingetragenen Rechts ist. gem. § 1030 BGB stehen ihr die Grundstückserträgnisse zu. Die Übertragung des Grundstücks auf die Töchter unter gleichzeitigem Vorbehalt des Nießbrauchs führt, wenn der Nießbraucher wie hier zuvor Vermieter und (Mit-)Eigentümer des Grundstücks gewesen ist, nicht gem. § 571 Abs. 1 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB n.F.) zu einem Vermieterwechsel (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 61. Aufl., § 566 Rz. 3 und Palandt/Bassenge, § 1030 Rz. 5 m.w.N).

Dem steht nicht entgegen, dass es unter Nr. III.2 des notariellen Übertragungsvertrags u.a. heißt:

„Miet- und Pachtverhältnisse sind bekannt und werden übernommen.”

Entgegen der im Senatstermin vertretenen Auffassung der Berufung haben die Vertragsparteien damit keine Vereinbarung geschlossen, mit welcher das Mietverhältnis auf Vermieterseite schuldrechtlich auf die Töchter der Klägerin übertragen werden sollte. Eine solche Vereinbarung kann ohne Mitwirkung des Beklagten als Mieter nicht wirksam getroffen werden (vgl. dazu Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 1365, 1367, 1371 m. zahlr. Rspr.-Nachw.). Die Vertragsklausel hat vielmehr rein deklaratorischen Charakter. Sie greift auf, was das Gesetz in § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB n.F.) regelt: Mit dem Eigentumsübergang des Grundstücks tritt der Erwerber kraft Gesetzes in ein vom Veräußerer eingegangenes und vollzogenes Mietverhältnis als Vermieter ein. Im Streitfall ist dieser Hinweis, wie bereits ausgeführt worden ist, indes falsch.

Auch nicht gefolgt werden kann der Berufung in der im Senatstermin geäußerten Auffassung, die in Rede stehende Vertragsklausel sei ein Angebot von ...