OLG Düsseldorf Urteil vom 11.09.2018 - 24 U 185/17

Leitsatz (amtlich)

Behauptet der Käufer einer Immobilie bei ausgeschlossener Sachmängelhaftung, Mängel seien nicht erkennbar gewesen und der Verkäufer habe ihn arglistig darüber nicht aufgeklärt, muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, nicht aufgeklärt worden zu sein. Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss der Verkäufer lediglich vortragen, wann, wie und wo er aufgeklärt haben will. Für die negative Tatsache, dass Mängel erkennbar waren, gilt nichts anderes. Der Verkäufer muss in einem derartigen Fall nur angeben, dass der Mangel seiner Art nach unabhängig vom Zeitpunkt und der Dauer der Besichtigung für jeden potentiellen Käufer ebenso sichtbar war.

Verfahrensgang

LG Duisburg (Aktenzeichen 8 O 292/14)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21. September 2017 verkündete Urteil des Einzelrichters der 8. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Im Eigentum der Beklagten stand ein im Jahr 1907 errichtetes, im Jahr 1977 umgebautes, teilunterkellertes Haus. Die Beklagte hatte es bis zum Jahr 1997 selbst bewohnt (GA 165), darüber hinaus war es nachfolgend an diverse Parteien vermietet worden. Nach dem Auszug des letzten Mieters stand das Haus seit dem Jahr 2010 leer.

Die Beklagte erteilte am 23. November 2011 der A GmbH einen Maklerauftrag für den Verkauf (GA 96). In der Folgezeit führte die Zeugin Z1 (jetzt Z2, vgl. GA 189) ohne Beisein der Beklagten mehrere Besichtigungen durch. Sie war zuvor durch den Zeugen Z 3a, den Schwager der Beklagten, der nach deren Auskunft Architekt ist (vgl. GA 183), durch das Haus geführt und informiert worden.

Nachdem sie das Haus mehrfach besichtigt hatten, kauften es die Kläger mit notariellem Vertrag vom 12. August 2011 (Anl. K1, GA 10-17) von der Beklagten. Die Rechte der Käufer wegen eines Sachmangels wurden in IV. 1. ausgeschlossen. In der Folgezeit begannen die Kläger mit Renovierungsarbeiten und stellten spätestens dabei Feuchtigkeitserscheinungen fest. Diese befinden sich im Keller, dem Erdgeschoss und dem Dachgeschoss. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. September 2012 (Anl. K2, GA 18-19) forderten die Kläger die Beklagte erfolglos zur Mängelbeseitigung der dort näher benannten Feuchtigkeitserscheinungen auf. Mit Antrag vom 12. Oktober 2012 leiteten sie vor dem Landgericht Duisburg ein selbstständiges Beweisverfahren ein (Az. 4 OH 361/12). Dort erstellte der Sachverständige B am 5. August 2013 ein schriftliches Sachverständigengutachten, worauf Bezug genommen wird. Mit Schreiben vom 25. November 2013 (Anl. K4, GA 73-74) setzen sie der Beklagten vergeblich eine Nachfrist zur Mängelbeseitigung.

Die Kläger haben behauptet, ihnen seien bei den Besichtigungen keine Feuchtigkeitsschäden aufgefallen, sie seien auf solche auch nicht hingewiesen worden. Unmittelbar vor dem Verkauf sei durch die Beklagte ein weißer Anstrich auf das Erdgeschoß- und Anbauaußenmauerwerk sowie im Innenmauerwerk des Kellergeschosses aufgebracht worden (GA 8), weshalb die Feuchtigkeitsschäden nicht erkennbar gewesen seien. Zur Beseitigung sämtlicher Schäden sei ein Betrag in Höhe von EUR 59.110,- netto erforderlich, wobei auf die Schäden im Erdgeschoss gemäß des von ihnen eingeholten Angebots ein Betrag in Höhe von EUR 18.569,11 entfiele.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie EUR 59.110,- nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. November 2013 und EUR 2.399,99 zu zahlen sowie

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen weitergehenden Schadensersatz zu leisten für Mängelbeseitigungsarbeiten, die im Zuge der Sanierung an dem Kellermauerwerk (Innen- und Außensanierung), dem Erdgeschossmauerwerk sowie den Sanierungsarbeiten am Mauerwerk des gartenseitigen Anbaus am Objekt ...straße ..., Stadt 1, erkennbar werden, einschließlich Nebenarbeiten (unter anderem Regiearbeiten eines Architekten), soweit diese nicht bereits in der Schadenkalkulation des Gutachtens des Sachverständigen Diplom-Ingenieur B vom 5. August 2013 (Verfahren 4OH 361/12, LG Duisburg) enthalten sind.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat behauptet, sämtliche streitgegenständlichen Feuchtigkeitsschäden seien gut erkennbar gewesen und von den Klägern während der mehreren Besichtigungstermine im Beisein der Zeugin Z1 auch wahrgenommen worden. Aus diesem Grund sei der Kaufpreis auch um EUR 10.000,- reduziert worden. Zwischenzeitlich hätten sich die Feuchtigkeitsschäden vergrößert, weil die Kläger nicht zeitnah mit der erforderlichen Sanierung begonnen hätten.

Das Landgericht hat die Akte des selbständigen Beweisverfahrens beigezogen und mehrere Zeugen vernommen. Wegen der Einzelheiten wird hierauf Bezug genommen. Mit seinem am einen 21. September 2017 verkündeten Urteil (GA 416 ff.) hat das Landgericht der Klage in Höhe von EUR 13.100,- nebst Zinsen stattgegeben und ...