OLG Düsseldorf Urteil vom 13.06.1991 - 10 U 169/90

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 06.07.1990; Aktenzeichen 16 O 578/89)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 6.7.1990 abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 9.240 DM nebst 9,5 % Zinsen aus je 420 DM seit dem 6.1.1984, 6.2.1984, 6.3.1984, 6.4.1984, 6.5.1984, 6.6.1984, 6.7.1984, 6.8.1984, 6.9.1984, 6.10.1984, 6.11.1984, 6.12.1984, 6.1.1985, 6.2.1985, 6.3.1985, 6.4.1985, 6.5.1985, 6.6.1985, 6.7.1985, 6.8.1985, 6.9.1985 und 6.10.1985 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits in erster Instanz tragen der Kläger zu 55 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 45 %.

Die Kosten der Berufung tragen die Beklagten als Gesamtschuldner.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die zulässige Berufung des Klägers ist begründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner aus dem zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 15. September 1980 ein restlicher Mietzinsanspruch für die Zeit vom 1. Januar 1984 bis 31. Oktober 1985 in Höhe von 9.240 DM zu. Dieser Betrag errechnet sich aus der Summe der monatlichen Mietzinsdifferenzen zwischen dem mit den Beklagten vereinbarten Mietzins von 2.000 DM je Monat und dem mit den Mietnachfolgern der Beklagten für diesen Zeitraum vereinbarten Monatsmietzins von 1.580 DM.

Zwischen den Parteien bestand aufgrund ihrer vertraglichen Vereinbarung ein befristetes Mietverhältnis vom 1. November 1980 bis zum 31. Oktober 1985. Dieses Mietverhältnis ist nicht vorzeitig beendet worden. Die von den Beklagten am 31. Dezember 1980 erklärte fristlose Kündigung ist mit rechtskräftigem Urteil des Senates vom 18. Februar 1982 – 10 U 158/81 – für unwirksam erklärt worden. Weitere Kündigungen sind von den Parteien unstreitig nicht ausgesprochen worden.

Allerdings haben die Beklagten das Mietobjekt unstreitig seit 1982 nicht mehr genutzt, und der Kläger hat es 1982 zunächst an Herrn J. und ab 1. April 1983 an die Eheleute L. vermietet, die es auch in Gebrauch genommen haben. Demgemäß muß sich der Kläger gemäß § 552 Satz 2 BGB die ihm von den Eheleuten L. gezahlte Miete auf seinen Mietzinsanspruch gegen die Beklagten anrechnen lassen, was er auch in seinem Klageantrag entsprechend berücksichtigt hat. Entgegen der Auffassung der Beklagten behalt er jedoch den vertraglichen Anspruch auf die Mietzinsdifferenz, obwohl er das Mietobjekt nicht nur vorübergehend an Dritte überlassen hat und demzufolge außerstande war, den Beklagten den Gebrauch zu gewahren. Auf die Vorschrift des § 552 Satz 3 BGB, wonach in einem solchen Fall der Mieter zur Entrichtung des Mietzinses nicht mehr verpflichtet ist, können die Beklagten sich nicht berufen. Der Senat halt seine gegenteilige Rechtsauffassung aus dem vom Landgericht seiner Entscheidung zugrundegelegten Urteil vom 16. Januar 1986 (OLGZ 1986, 333 f. = ZMR 1986, S. 164) nicht aufrecht. Dazu fuhren folgende Überlegungen:

Die Frage, ob der Vermieter, der nach Nichtzahlung des Mietzinses und Gebrauchsaufgabe durch den Mieter das Mietobjekt an einen Dritten zu einem geringeren Mietzins weitervermietet, den vertraglichen Erfüllungsanspruch auf die Mietzinsdifferenz gegen den urprünglichen Mieter behalt, oder ob die Vorschrift des § 552 Satz 3 BGB auch hier Anwendung findet, ist in Literatur und Rechtsprechung seit langem umstritten. Ein Teil des Schrifttums will dem Mieter in einem solchen Fall die Berufung auf § 552 Satz 3 BGB nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehren (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., § 552, Rn. 12 f.; Wolf-Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 4. Aufl., Rn. 162): Das Entgegenkommen des Vermieters, das darin liege, daß er den ursprünglichen Mieter durch Weitervermietung des Mietobjektes zumindest teilweise von der nach wie vor bestehenden vertraglichen Mietzinsschuld entlaste, dürfe nicht zu einem Rechtsverlust des Vermieters fuhren. Ein anderer Teil der Literatur verwehrt hingegen dem Vermieter den vertraglichen Anspruch auf die Mietdifferenz mit der Begründung, es bestehe kein Anlaß, denjenigen Vermieter zu schützen, der es versäumt habe, von seinem durch Zahlungsverzug entstandenen Kündigungsrecht Gebrauch zu machen und die bei Weitervermietung entstehende Mietzinsdifferenz im Wege des Schadensersatzes geltend zu machen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III. Rn. 100 ff.). Eine dritte Auffassung schließlich will die Schwierigkeiten, die bei strikter Anwendung des § 552 Satz 3 BGB angesichts des unbefriedigenden Ergebnisses entstehen, durch Auslegung der Vorschrift überwinden, wobei entscheidend das Mittel der historischen Interpretation herangezogen, also die Entstehungsgeschichte der Vorschrift zum Ausgangspunkt der Argumentation gemacht wird (vgl. hierzu OLG Hamm NJW 1986, S. 2321 ff.; ihm folgend Palandt-Putzo, BGB, 50. Aufl., Rn. 12). Diese Auffassung lauft darauf hinaus, daß der Mieter sich nur dann nicht auf § 552 Satz 3 BGB berufen kann, wenn der Vermieter auch „im Interesse” de...