OLG Düsseldorf Urteil vom 14.07.1994 - 10 U 174/93

Leitsatz (redaktionell)

1. Wer vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht und seine Mietzinszahlung einstellt, kann sich regelmäßig nicht auf BGB § 552 S 3 berufen.

2. Sind in einem Mietvertrag mehrere unterschiedlich bezeichnete Flächen oder Räumlichkeiten mit jeweiliger Größenangabe zur Nutzung überlassen, so kommt eine Teilbarkeit der Gebrauchsüberlassung im Sinne von BGB § 266 in Betracht.

3. Zur Möglichkeit der Nachmietergestellung bei einem Mietvertrag über Gewerberaum.

Orientierungssatz

1. Ebensowenig kann sich der Gewerberaummieter darauf berufen, der Vermieter habe einen benannten Nachmieter grundlos abgelehnt, wobei vorliegend offen bleibt, ob die insofern im Bereich der Wohnraummiete entwickelten Grundsätze im Bereich der Gewerberaummiete Anwendung finden. Vorliegend hat der Mieter nämlich nicht einmal die Eingangsvoraussetzung eines schutzwürdigen Interesses an einer vorzeitigen Vertragsauflösung, das das Interesse des Vermieters an der Vertragsfortführung deutlich übersteigt, dargetan.

2. Zitierung zu Leitsatz 1: Anschluß BGH, 1993-03-31, XII ZR 198/91, NJW 1993, 1645.

Normenkette

BGB §§ 242, 266, 276, 552 S. 3

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 27.05.1993; Aktenzeichen 3 O 554/92)

Tenor

Unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung des Beklagten wird das am 27. Mai 1993 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 18.000 DM nebst 4 % Zinsen ab dem 12.5.1992 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin zu 5 % und der Beklagte zu 95 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Die Berufung des Beklagten ist – im wesentlichen – nicht begründet.

Aufgrund des zwischen den Parteien, bzw. auf Seiten des Beklagten seiner Rechtsvorgängerin, abgeschlossenen Mietvertrages vom 15.11.1985 ist der Beklagte zur Zahlung des vereinbarten monatlichen Mietzinses verpflichtet.

Soweit der Beklagte mit seinem Schriftsatz vom 1.6.1994 in Abrede stellt, Mieter und damit Vertragspartner der Klägerin geworden zu sein, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Der Beklagte hat im vorliegenden Rechtsstreit mehrfach selbst geltend gemacht, Vertragspartner der Klägerin geworden zu sein, so etwa in der Klageerwiderungsschrift, Bl. 26 und 27 d.A., und im Schreiben vom 5.1.1990, Bl. 98 d.A.:

„Der Beklagte konnte … davon auszugehen, daß er aus dem Mietvertrag … entlassen werde”.

„Gemäß § 1 des Mietvertrages waren, die Räume dem Beklagten als Rechtsnachfolger der Firma A. B. S. vermietet worden”.

„… möchten wir Ihnen die Mitteilung machen, daß … das Mietverhältnis aufgehoben ist”.

Darüber hinaus bliebe unklar, weshalb die Parteien Gespräche über eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrages geführt hätten, wenn sie nicht übereinstimmend im Beklagten den Vertragspartner gesehen hätten. Schließlich ist davon auszugehen, daß durch die Fortzahlung des mit der Firma A., Bau S. vereinbarten Mietzinses durch den Beklagten und dessen vorbehaltloser Entgegennahme durch die Klägerin – in Kenntnis des Firmenverkaufs an den Beklagten – jedenfalls eine Vertragsübernahmevereinbarung zustande gekommen ist.

1.) Da der Mietvertrag für die Dauer von acht Jahren fest abgeschlossen war, endete er nicht mit dem Auszug des Beklagten am 30.4.1990. Eine wirksame Kündigung zu diesem Zeitpunkt ist von keiner der Parteien ausgesprochen worden. Daß ein ausdrücklicher Aufhebungsvertrag das Mietverhältnis zum 30.4.1990 beendet hätte, wird nach Abschluß des Verfahrens 36 C 259/90 Amtsgerichts Neuss, in welchem diese Frage zwischen den Parteien streitig war, hier nicht geltend gemacht.

Durch eine widerspruchslose Hinnahme der Räumung und Entgegennahme der Schlüssel kommt eine Mietvertragsaufhebung auch nicht schlüssig zustande (vgl. BGH ZMR 1981, 84, 86 = WuM 1981, 57; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. IV Rdnr. 286 m.w.N.).

2.) Entgegen der Auffassung des Beklagten ist seine Mietztinszahlungspflicht auch nicht gemäß § 552 Satz 3 BGB entfallen.

a) Dem Beklagten ist es nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Vorschrift des § 552 Satz 3 BGB zu berufen, nachdem er selbst vorzeitig aus den Mieträumen ausgezogen ist und nachfolgend keinen Mietzins gezahlt hat.

Die früher in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage, ob sieh der Mieter bei vorzeitigem Auszug ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag auf § 552 Satz 3 BGB berufen kann, wenn der Vermieter seinerseits sich durch Weitervermietung oder Eigennutzung auf Dauer außerstandesetzt, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist vom BGH inzwischen dahin entschieden, daß nach der eigenen groben Vertragsverletzung des Mieters dessen Berufung auf § 552 Satz 3 BGB in der Regel rechtsmißbräuchlich ist (vgl. BGH NJW 1993, 1645, 1646; ebenso Senat DWW 1993, 101). Nur wenn wegen nicht vorwerfbarer Unklarheiten über die vertragsbeendigende Wirkung einer Kündigung oder eines Aufhebu...