OLG Düsseldorf Urteil vom 16.01.1992 - 10 U 51/91

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 29.01.1991; Aktenzeichen 10 O 302/90)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 29. Januar 1991 verkündete Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200 DM, die auch durch Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse erbracht werden kann, abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit leistet.

Tatbestand

Der Kläger pachtete am 4. Juli 1989 die Gaststätte „A. W.” in R. -L., wobei streitig ist, ob er die Gaststätte von beiden Beklagten oder nur vom Beklagten zu 1.) anpachtete. In § 1 des Pachtvertrages heißt es:

„Der Verpächter verpachtet dem diesen Vertrag annehmenden Pächter die im Gebäude R. 4, A. W. 5 gelegene Schank- und Speisewirtschaft bestehend aus …”

Der Kläger unterverpachtete die Gaststätte zunächst an eine Frau F., die auf einer ca. 30 qm großen Freifläche vor der Gaststätte, die damals teilweise plattiert war, im Sommer eine Gartenwirtschaft mit Zustimmung der Beklagten betrieb. Seit 1989 ist die Gaststätte an Frau S. und Herrn M. unterverpachtet. Anfang 1990 ließ die Unterpächterin S. mit Zustimmung der Beklagten auch den restlichen Teilbereich der Freifläche vor der Gaststätte plattieren. Die Beklagten versagten jedoch die Zustimmung zum Betriebe einer Gartenwirtschaft auf dieser Freifläche. Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 5.6.1990 wiederholten sie die Aufforderung an den Kläger, die Nutzung der Freifläche vor dem Lokal als Gartenwirtschaft zu unterlassen und drohten im Fall der Zuwiderhandlung die Kündigung des Pachtverhältnisses an.

Der Kläger hat vorgetragen, die Beklagten hätten ihm am 16.1.1990 zugesagt, die Freifläche vor der Gaststätte als Gartenwirtschaft nutzen zu dürfen. Darüberhinaus hat er die Auffassung vertreten, das gegenüber der früheren Unterpächterin erklärte Einverständnis der Beklagten, eine Gartenwirtschaft betreiben zu dürfen, wirke fort.

Der Kläger hat beantragt,

festzustellen, daß dem Kläger und seinen jeweiligen Unterpächtern gestattet wird, auf der Freifläche vor der Gartenwirtschaft „A. W.” in 4030 R. 4, A. W. 5, 10 bis 12 Tische nebst Bestuhlung aufzustellen und die Freifläche mit einem Holzzaun zu umgrenzen, sowie eine die Freifläche überdeckende Markise anzubringen und dort eine zur Gaststätte Am Weiher gehörende Gartenwirtschaft zu betreiben.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Passivlegitimation des Beklagten zu 2) bestritten und dazu vorgetragen, die Parteien seien sich bei Vertragsschluß einig gewesen, daß nur der Beklagte zu 1) als Eigentümer, Verpächter sein sollte. Der Beklagte zu 2) sei nur als dessen Vertreter zur Klarstellung in der Vertragsurkunde aufgeführt worden.

Mit am 29.1.1991 verkündeten Urteil hat die 10. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf der Feststellungsklage zum überwiegenden Teil stattgegeben. Lediglich hinsichtlich des Feststellungsverlangens, eine Markise am Gebäude anzubringen, ist die Feststellungsklage abgewiesen worden.

Gegen das ihnen am 20.2.1991 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 20.3.1991 Berufung eingelegt und diese, nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 22.5.1991, am 10.5.1991 begründet.

Die Beklagten machen geltend, die Feststellungsklage sei unzulässig. Die Frage der Nutzung als Gartenwirtschaft sei lediglich eine Vorfrage im Rahmen eines eventuellen Räumungsverfahrens, falls die Beklagten die Kündigung aussprechen würden. Deshalb bestehe kein selbständiges Feststellungsinteresse des Klägers.

Darüber hinaus rügen die Beklagten, der Beklagte zu 2) sei nicht passivlegitimiert, denn er sei lediglich als Bevollmächtigter des Beklagten zu 1) auf getreten und auch nur in dieser Eigenschaft in den Pachtvertrag aufgenommen worden.

Schließlich vertreten die Beklagten die Auffassung, nach § 1 des Pachtvertrages bestehe das Pachtobjekt nur aus den innerhalb des Gebäudes gelegenen Räumlichkeiten. Die Beklagten könnten die Benutzung der Freifläche vor dem Haus als Gartenwirtschaft nicht gestatten, weil der Beklagte zu 1) jederzeit Zugang zu dem hinter der Gaststätte gelegenen Teil des Grundstückes haben müsse. Dieser führe, jedenfalls wenn der Beklagte mit schweren Maschinen auf diesen Teil des Grundstücks fahren wolle, nur über die Freifläche vor der Gaststätte. Hinsichtlich der früheren Gestattung einer Terrassennutzung gegenüber der früheren Unterpächterin des Klägers tragen die Beklagten vor, dies sei lediglich eine Gefälligkeit des Beklagten zu 1) gegenüber der damaligen Unterpächterin gewesen.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er macht nach wie vor geltend, die Benutzung als Gartenwirtschaft sei ausdrücklich im Januar 1990 genehmigt worden. Darüber hinaus gehöre das Aufstellen von Tischen und Stühlen vor dem Hause zum normalen Betrieb einer Ga...