OLG Düsseldorf Urteil vom 16.06.2015 - I-21 U 175/14

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unwirksamkeit Gewährleistungsausschluss gemäß § 444 BGB; mögliche Arglist des Verkäufers bei Verschweigen von Sanierungsarbeiten an der Immobilie

Leitsatz (amtlich)

Hat der Verkäufer einer Immobilie hinreichenden Anlass für Zweifel daran, dass vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführte Sanierungsmaßnahmen gegen von außen eindringende Feuchtigkeit erfolgreich gewesen sind, stellt die nicht erfolgte Offenbarung dieser Umstände ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar (Abgrenzung zu BGH, NJW-RR 2012, 1078).

Normenkette

BGB § 444

Verfahrensgang

LG Düsseldorf (Urteil vom 18.09.2014; Aktenzeichen 16 O 375/08)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des LG Düsseldorf vom 18.09.2014 - 16 O 375/08 - teilweise abgeändert und die Beklagten als Gesamtschuldner weiter gehend verurteilt, an die Kläger Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.11.2008 aus 667,35 EUR zu zahlen.

Die weiter gehende Berufung der Kläger und die Anschlussberufung der Beklagten werden zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 95 % und die Beklagten zu 5 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beide Parteien können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Seite zuvor Sicherheit in selber Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages geleistet hat.

Gründe

I. Die Parteien streiten in 2. Instanz noch um eine Ersatzpflicht der Beklagten wegen im Keller/Souterrain des Hauses vorhandener Feuchtigkeit.

Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 01.10.2007 von den Beklagten zu einem Kaufpreis von 310.000 EUR ein Grundstück, das mit einem im Jahre 1962 errichteten freistehenden Ein - bis Zweifamilienhaus bebaut ist. Die Kläger besichtigten vor Erwerb das Objekt mehrmals.

Im Vertrag hatten die Parteien unter anderem folgendes vereinbart:

"V. Beschaffenheit; Rechte des Erwerbers bei Mängeln

1. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen gebrauchten Zustand. Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks und des Gebäudes sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadensersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. Der Verkäufer erklärt jedoch, dass er keine wesentlichen Sachmängel kennt, die bei einer Besichtigung ohne besondere Sachkunde nicht erkennbar sind. Dem Verkäufer ist nach Belehrung durch den Notar bekannt, dass er insoweit eine Offenbarungspflicht gegenüber dem Käufer hat, um nicht wegen Vorsatz oder arglistigem Verschweigen eines Mangels zu haften.

Unberührt bleiben jedoch Rechte des Käufers wegen Sachmängeln, die nachweislich ab heute bis zum Besitzübergang eintreten.

2. Der Verkäufer versichert, dass ihm unsichtbare Sachmängel, insbesondere Bodenverunreinigungen nicht bekannt sind."

Die Beklagten selbst hatten das Objekt im Jahre 1992 erworben. Die im Haus befindlichen Wohnungen nebst Kellerräumen waren von Juli 2002 bis Ende Juni 2007 an die Zeugin L. und den Zeugen B. bzw. von Oktober 2005 bis Ende Mai 2007 an die Zeugen F. und A. F. vermietet.

Zum Zeitpunkt des Einzuges der Zeugen L./B. war der Kellerbereich unter der Terrasse feucht. Von Mitte 2002 bis zum Frühjahr 2003 ließen die Beklagten den unter der Terrasse gelegenen Teil des Kellers aufgraben, isolieren und von innen neu verputzen. Weiterhin wurde ein neues Fenster eingesetzt sowie der alte Terrassenbelag entfernt und durch neuen ersetzt. Im Frühjahr 2004 zeigten die Zeugen L./B. den Beklagten, dass sich im Flur des Souterrains Feuchtigkeit und Schimmel gebildet hatte, was die Beklagten auf einen überfüllten Schrank zurückführten.

Am 01.11.2007 wurde das Haus an die Kläger übergeben.

Die Kläger beseitigten eine auf der Terrasse befindliche Pergola und bauten statt der kleinen Eingangstür von der Terrasse ins Gebäudeinnere eine ca. drei Meter breite Schiebetüranlage ein.

Die Kläger haben die Beklagten unter Bezugnahme auf das gerichtliche Gutachten der Sachverständigen P. vom 23.04.2011 auf Schadensersatz in Höhe von zuletzt 114.082,92 EUR wegen mangelnder Abdichtung sowie Zahlung weiterer 9100 EUR wegen fehlender Genehmigung der Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken in Anspruch genommen, sowie die Feststellung begehrt, dass diese zum Ersatz aller sich aus der unzureichenden Isolierung und der fehlenden Nutzungsgenehmigung ergebenden weiteren Schäden verpflichtet sind. Die Kläger haben hierzu behauptet, die Beklagten hätten durch einen "Verkaufsanstrich" ihnen bekannte vorhandene Putz - und Feuchtigkeitsschäden und Schimmel kaschiert, so dass diese bei der Besichtigung nicht hätten bemerkt werden können.

Die Beklagten haben bestritten, dass ihnen nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Jahre 2003 weitere Feuchtigkeitsschäden bekannt geworden seien. Der im Frühjahr 2004 gerügte Schimmel sei nach Au...